Voor gestabiliseerd commercieel vastgoed (CRE) hanteren de drie Nederlandse grootbanken een minimum DSCR van 1,25 voor goedkeuring door de kredietcommissie, met een voorkeur voor 1,35 of hoger om in de standaard­risico­opslag te vallen. Bij hogere risicoprofielen — single-tenant logistiek, hotels, retail in secundaire locaties — wordt de drempel opgetrokken naar 1,35–1,50. Sinds 2023, na de rentestijging, eisen banken vrijwel standaard ook een stress-DSCR berekening tegen +200 basispunten en/of een verplichte rente-afdekking via swap of cap. BNG Bank en de Nederlandse Waterschapsbank, die aan gemeenten en woningcorporaties lenen, gebruiken DSCR-toetsen aanvullend op de garantiestructuur (Rijk, WSW).

NBI = Effectieve Bruto Huur − Operationele Kosten. Effectieve Bruto Huur is de gecontracteerde huur (volgens het ROZ-model contract) minus leegstand en incassoverlies, plus overige opbrengsten zoals parkeerinkomsten of antenneplaats. Onder operationele kosten vallen: eigenaarsdeel OZB, opstal- en aansprakelijkheidsverzekering, beheerfee (typisch 3–5% bij commercieel vastgoed), niet-doorbelastbaar onderhoud (cascowerk, dak, gevel), en een reservering groot onderhoud van € 5–15 per m². NBI sluit expliciet uit: rente en aflossing, vennootschaps­belasting, afschrijvingen en investeringen (capex). Voor benchmarks per sector kun je MSCI Netherlands Property Index of de Sprekend Cijfers van Cushman & Wakefield raadplegen.

Bij commercieel vastgoed (CRE) is de DSCR-toets de hoofdmoot van de underwriting bij banken zoals Rabobank en ABN AMRO, met een drempel van 1,25–1,35. Bij buy-to-let financieringen voor woningen (verstrekt door bijvoorbeeld NIBC, Dynamic Credit, Domivest of M for Mortgages) gelden lagere DSCR-drempels van 1,15–1,20, deels omdat woningen door huurprijsbescherming (puntenstelsel WWS, Wet betaalbare huur 2024) als stabieler worden gezien. Wel kijken hypotheek­verstrekkers bij buy-to-let scherp naar de fiscale impact van Box 3 en de boxhopping-regelgeving, naar de bezetting bij studentenpanden en naar de vraag of het object onder de liberalisatiegrens valt.

Een gevoeligheidsanalyse herberekent de DSCR onder verschillende rente­scenario's: huidige rente, +100 bp, +200 bp en de break-even rente waarbij DSCR exact 1,25 (covenant­grens) raakt. Voorbeeld: een lening van € 5 miljoen met NBI € 350.000 heeft op 3,5% rente (25 jaar annuïtair) een schuldendienst van € 300.000 en DSCR 1,17 — onvoldoende. Bij 4,5% loopt schuldendienst op naar € 333.000 en DSCR naar 1,05. De break-even op DSCR 1,25 ligt bij circa 2,2% rente. Dit type analyse is sinds de ECB-renteverhogingen vanaf 2022 verplicht onderdeel van het kredietdossier bij Rabobank, ABN en ING; de DNB toetst dit in haar toezichtkader voor zakelijke kredietverlening.

Ja, maar anders dan bij gestabiliseerd vastgoed. Bij projectontwikkeling en bouwfinanciering kijkt de bank naar de DSCR op de gestabiliseerde pro-forma na oplevering en volledige verhuur — niet naar de bouwfase zelf, waar geen kasstroom is. NEPROM, de branche­vereniging van projectontwikkelaars, en de IVBN (institutionele beleggers in vastgoed) hanteren in hun benchmark-rapporten projectrendementen op basis van een verwachte gestabiliseerde DSCR van minimaal 1,25. Tijdens de bouw vragen banken een interest-only-periode plus een interest reserve account waaruit rente wordt betaald totdat huurpenningen binnenkomen; bij oplevering moet de gestabiliseerde DSCR voldoen aan de standaard covenant van 1,25–1,35, anders volgt een verplichte herstructurering of cash sweep.

Een DSCR-covenant is een contractuele afspraak in de leningovereenkomst dat de DSCR gedurende de looptijd boven een vastgesteld niveau blijft (typisch 1,20 of 1,25 voor CRE in Nederland). De ratio wordt periodiek getoetst (kwartaal- of jaarbasis) op basis van gerapporteerde cijfers van de kredietnemer, vaak ondersteund door een accountantsverklaring. Bij een breach — DSCR zakt onder de drempel — heeft de bank verschillende remedies: cash sweep (alle overtollige kasstroom moet naar aflossing), verbod op uitkeringen naar de aandeelhouder, verplichte extra zekerheid, herijking van de risicoklasse en opslag, of in uiterste instantie opeising. De DNB monitort breaches in haar Asset Quality Reviews; toegenomen breach-percentages duiden volgens DNB op systeemrisico in commercieel vastgoed.

De drie kengetallen hangen samen maar meten verschillende dingen. LTV (Loan-to-Value) meet de verhouding lening/marktwaarde en is voor Nederlandse CRE typisch begrensd op 60–65% (woningen buy-to-let 70–80%). ICR (Interest Coverage Ratio) meet NBI gedeeld door alleen de rentecomponent en is meestal hoger dan DSCR omdat aflossing ontbreekt; banken eisen vaak ICR ≥ 2,0 naast DSCR ≥ 1,25. Vanwege de gestegen rentes sinds 2022 is de DSCR-constraint in veel Nederlandse dossiers leidend geworden: zelfs als de LTV ruimte biedt, wordt de leningomvang teruggebracht totdat de DSCR-norm wordt gehaald. Dit verklaart waarom transactievolumes in commercieel vastgoed sinds 2023 zijn ingezakt — dezelfde kasstroom draagt simpelweg minder lening.