Il DSCR — in italiano Rapporto di Copertura del Servizio del Debito — è il rapporto fra il flusso di cassa operativo disponibile (analogo al Net Operating Income anglosassone, derivato dal rendiconto finanziario redatto secondo il principio contabile OIC 10) e il servizio del debito annuale, ovvero la somma di quota capitale e interessi delle rate. Un DSCR pari a 1,25x significa che l'impresa genera un flusso di cassa superiore del 25% rispetto a quanto richiesto per ripagare il finanziamento nell'esercizio. Le banche italiane lo calcolano di norma su base annua, partendo dall'EBITDA del bilancio CEE e correggendolo per imposte correnti, variazioni del capitale circolante e investimenti di mantenimento.

Nei contratti di mutuo chirografario, ipotecario o nei finanziamenti strutturati le banche italiane inseriscono frequentemente covenant finanziari, fra cui un DSCR minimo (tipicamente 1,15x–1,30x per le PMI, fino a 1,50x per il project finance). I covenant prevedono test periodici (annuali o semestrali) sui bilanci depositati al Registro delle Imprese e sull'attestazione del revisore. In caso di breach, il contratto può prevedere un cure period, la richiesta di garanzie integrative oppure, nei casi più gravi, la decadenza dal beneficio del termine ex art. 1186 c.c. con escussione delle garanzie.

Le Disposizioni di trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari emanate da Banca d'Italia (in attuazione del Titolo VI del TUB) impongono agli intermediari di indicare nel contratto, nel Foglio Informativo e nel documento di sintesi tutti gli elementi rilevanti, comprese le clausole accessorie come i covenant finanziari, le conseguenze del loro mancato rispetto e le modalità di calcolo. Il cliente deve poter ricostruire come viene determinato il DSCR contrattuale: definizione di flusso di cassa, perimetro del debito incluso, eventuali rettifiche pro-forma. Banca d'Italia controlla anche il rispetto del principio di buona fede nell'esercizio della facoltà di recesso conseguente al breach.

L'OIC 10 disciplina la redazione del rendiconto finanziario per le società che redigono il bilancio in forma ordinaria e suddivide i flussi in tre aree: gestione reddituale (operativa), attività di investimento e attività di finanziamento. Il numeratore del DSCR si costruisce sul flusso di cassa della gestione reddituale (metodo indiretto, partendo dall'utile d'esercizio) al netto degli investimenti di mantenimento, mentre il denominatore corrisponde alla quota capitale dei finanziamenti più gli interessi passivi pagati, entrambi voci dell'area di finanziamento del rendiconto. Allineare il DSCR contrattuale alle voci OIC 10 rende il calcolo verificabile dal revisore e ripetibile esercizio dopo esercizio.

Le garanzie pubbliche e mutualistiche — Fondo di Garanzia per le PMI gestito da Mediocredito Centrale, garanzie SACE (per esempio Garanzia Italia e Archimede) e controgaranzie dei Confidi vigilati ex art. 106 TUB — riducono la perdita attesa per la banca e quindi l'assorbimento patrimoniale. In pratica ciò consente agli istituti di accettare DSCR di soglia più bassi (anche 1,10x–1,15x) rispetto a un finanziamento non garantito, perché parte del rischio è trasferita al garante. Resta fermo che la banca conduce comunque l'istruttoria di merito creditizio sul DSCR per non incorrere in concessione abusiva del credito.

Per un mutuo ipotecario su immobile strumentale destinato a una PMI italiana, gli istituti commerciali richiedono di norma un DSCR atteso (forward looking) di almeno 1,20x–1,25x sull'intero piano di ammortamento, calcolato sui flussi di cassa prospettici del business plan. Per immobili a reddito (uffici, logistica, retail) locati a conduttori solidi, il DSCR minimo può scendere a 1,15x se la banca dispone di un Loan-to-Value contenuto (in genere ≤60%). Il project finance immobiliare e infrastrutturale richiede invece soglie più elevate: 1,30x–1,50x come DSCR medio di periodo (Average DSCR) e un Loan Life Cover Ratio (LLCR) superiore a 1,40x.

Il DSCR storico si calcola sui bilanci già depositati ed è usato per verificare la solvibilità passata e l'eventuale rispetto del covenant nell'esercizio chiuso. Il DSCR prospettico (forward looking) si basa sul business plan e sul piano di ammortamento e serve in fase di delibera del finanziamento; le centrali rischi e i sistemi interni di rating delle banche italiane lo combinano con il rating Cerved e i dati della Centrale dei Rischi di Banca d'Italia. Il DSCR di covenant è una definizione contrattuale, che può escludere voci straordinarie, dividendi infragruppo o capex discrezionali per rendere il test più o meno stringente: leggere con attenzione la definizione nel contratto è essenziale.

Quando l'Euribor sale, la rata dei mutui a tasso variabile aumenta e il denominatore del DSCR cresce, comprimendo il rapporto anche se l'EBITDA aziendale resta invariato. Per questo motivo le banche italiane, in sede di istruttoria, eseguono uno stress test sul DSCR ipotizzando uno shock di tasso (di solito +200 punti base rispetto al tasso corrente) e verificano che il DSCR stressato resti sopra 1,10x. Le imprese possono mitigare il rischio sottoscrivendo un Interest Rate Swap o un Cap, oppure preferendo un finanziamento a tasso fisso, soluzione spesso suggerita dai Confidi alle PMI proprio per la stabilità del DSCR prospettico.