Calculadora del Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda
Calcula tu capacidad de servir obligaciones de deuda
Formulas de DSCR
Entendiendo el DSCR
El Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda (DSCR) mide el flujo de efectivo disponible para pagar obligaciones de deuda. Divide el ingreso operativo neto entre el servicio de deuda total (principal + intereses).
Los prestamistas usan el DSCR para evaluar el riesgo del prestamo. Un DSCR mas alto indica mas colchon para el prestatario y menor riesgo para el prestamista.
El DSCR difiere de la relacion deuda-ingreso usada para prestamos personales. El DSCR usa el ingreso operativo neto del negocio, no el ingreso bruto.
Umbrales de DSCR
DSCR > 1.50
Cobertura fuerte. Mejores tasas y terminos. Colchon significativo.
DSCR 1.25-1.50
Cobertura adecuada. Calificacion de prestamo estandar.
DSCR 1.0-1.25
Cobertura marginal. Puede calificar con otros factores fuertes.
DSCR < 1.0
Cobertura insuficiente. Flujo de efectivo no cubre deuda.
Requisitos de DSCR por Tipo de Prestamo
| Tipo de Prestamo | DSCR Minimo | DSCR Preferido | Notas |
|---|---|---|---|
| Inmob. Com. Estabilizado | 1.20-1.25 | 1.35+ | Inmobiliario comercial estandar |
| Inmob. Com. Puente | 1.00-1.10 | 1.20+ | Corto plazo, tasas mas altas |
| SBA 7(a) | 1.15-1.25 | 1.35+ | Prestamos para pequenos negocios |
| Adquisicion de Negocio | 1.20-1.30 | 1.40+ | Flujo de efectivo comprobado |
| Construccion | 1.25+ | 1.50+ | Basado en proyecciones |
Mejorando el DSCR
Aumentar ION
Subir rentas, reducir vacantes, recortar gastos operativos. Mayor ION mejora el DSCR directamente.
Mayor Enganche
Mas capital propio significa prestamo mas pequeno y menor servicio de deuda, mejorando el DSCR.
Amortizacion Mas Larga
Extender el plazo del prestamo reduce pagos anuales de principal, mejorando el DSCR.
Menor Tasa de Interes
Busca mejores tasas o compra puntos para bajar la tasa. Menor interes = menor servicio de deuda.
Preguntas Frecuentes
Que se incluye en el Ingreso Operativo Neto?
ION = Ingreso Bruto - Gastos Operativos. Incluye: ingreso por rentas, otros ingresos. Excluye de gastos: servicio de deuda, impuesto sobre la renta, depreciacion, gastos de capital. El ION es antes de costos de financiamiento.
Que se incluye en el servicio de deuda?
Todos los pagos de principal e intereses de la deuda que se analiza. Para refinanciamientos, usa los pagos proyectados del nuevo prestamo. Algunos prestamistas incluyen toda la deuda; otros se enfocan en el prestamo especifico.
Por que los prestamistas quieren DSCR arriba de 1.0?
Un DSCR de exactamente 1.0 significa que el ingreso apenas cubre la deuda—sin colchon. Los prestamistas quieren colchon para vacantes, aumentos de gastos o caidas de ingreso. Un DSCR de 1.25 significa 25% de colchon.
Puedo calificar con DSCR bajo?
Tal vez. Factores compensatorios fuertes como reservas de efectivo significativas, colateral adicional, fortaleza del garante, o reservas de interes pueden compensar DSCR marginal. Espera tasas mas altas o terminos mas estrictos.
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