Der Schuldendienstdeckungsgrad (englisch Debt Service Coverage Ratio, DSCR) misst die Kapitaldienstfähigkeit eines Objekts oder Unternehmens: DSCR = Nettobetriebseinkommen (NOI) / jährlicher Kapitaldienst (Tilgung + Zinsen). In Deutschland wird das NOI bei Gewerbeimmobilien aus den Nettokaltmieten abzüglich nicht umlagefähiger Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und kalkulatorischem Mietausfallwagnis ermittelt. Ein DSCR von 1,25 bedeutet, dass das NOI den Kapitaldienst um 25 % übersteigt und damit einen üblichen Sicherheitspuffer für die finanzierende Bank bietet.

Die KfW selbst veröffentlicht keinen einheitlichen Mindest-DSCR, prüft jedoch im Rahmen ihrer Förderprogramme (z. B. ERP-Förderkredit, KfW-Unternehmerkredit 037/047, KfW-Programme für Energieeffizienz und gewerbliche Immobilien) die nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit über die durchleitende Hausbank. In der Praxis verlangen Hausbanken bei KfW-refinanzierten Gewerbeimmobilien- und Unternehmensfinanzierungen typischerweise einen DSCR von mindestens 1,10–1,25 über die gesamte Laufzeit, geprüft anhand der bankeigenen Cashflow-Planung und Stressszenarien (z. B. Zinsanstieg um 200 Basispunkte).

Der IDW Standard S 1 (Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertungen) bewertet Unternehmen primär nach dem Ertragswert- oder DCF-Verfahren. Der DSCR ist dort keine Bewertungskennzahl, sondern eine ergänzende Prüfgröße im Rahmen der Plausibilisierung: Wirtschaftsprüfer und Bewertungsexperten ziehen den DSCR heran, um zu beurteilen, ob die im Bewertungsmodell unterstellten Cashflows den vorhandenen oder geplanten Fremdkapitaldienst tragfähig abdecken. Ein dauerhaft schwacher DSCR signalisiert Bonitäts- und Going-Concern-Risiken, die im Kapitalisierungszinssatz bzw. in Risikoprämien zu berücksichtigen sind.

Im deutschen Firmen- und Immobilienkreditgeschäft (häufig nach LMA-Standard oder LSTA-orientierten Verträgen) ist der DSCR einer der zentralen Financial Covenants. Üblich sind quartalsweise oder jährlich getestete Mindestwerte zwischen 1,10 und 1,30. Eine Covenant-Verletzung berechtigt die Bank regelmäßig zur Nachverhandlung der Konditionen, zur Stellung zusätzlicher Sicherheiten oder im schlimmsten Fall zur außerordentlichen Kündigung des Darlehens. Definitionen (NOI-Berechnung, Behandlung von Sondertilgungen, kalkulatorische Annuität) sind im Kreditvertrag exakt zu fixieren, um spätere Auslegungsstreitigkeiten zu vermeiden.

Der Verschuldungsgrad (Debt-to-Equity) misst die Kapitalstruktur, also das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital in der Bilanz – eine Bestandsgröße. Der Zinsdeckungsgrad (Interest Coverage Ratio, ICR) setzt EBIT oder EBITDA nur ins Verhältnis zum Zinsaufwand. Der DSCR geht weiter und berücksichtigt zusätzlich die Tilgung, also den vollständigen Kapitaldienst. Damit ist er aussagekräftiger für die kurzfristige Liquiditätssicht und die tatsächliche Fähigkeit, laufende Kreditraten zu bedienen – die Bundesbank und die BaFin betonen in ihrer Bankenaufsicht den DSCR daher regelmäßig in den Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk).

Zwei Hebel: NOI erhöhen oder Kapitaldienst senken. Auf der Einnahmenseite helfen Mietanpassungen im Rahmen der Indexierung, Reduktion struktureller Leerstände, Senkung nicht umlagefähiger Betriebskosten und Überprüfung der Grundsteuerbescheide. Auf der Finanzierungsseite verbessern ein höherer Eigenkapitalanteil (geringeres Darlehen), eine längere Tilgungsdauer (z. B. von 20 auf 25 Jahre), eine niedrigere Anfangstilgung oder ein günstigerer Zinssatz – etwa durch eine längere Zinsbindung in einer flachen Zinskurve – den DSCR spürbar. Bereits eine Verlängerung der Tilgungsdauer um fünf Jahre kann einen DSCR von 1,15 auf über 1,25 anheben.

Für stabilisierte, vollvermietete Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Logistik) verlangen deutsche Geschäftsbanken, Sparkassen und Pfandbriefbanken in der Regel einen DSCR von mindestens 1,20–1,30, mit einem bevorzugten Korridor von 1,35 und höher. Bei Projektentwicklungen oder Value-Add-Strategien wird häufig nur ein DSCR von 1,00–1,10 bei Auszahlung akzeptiert, während ein stabilisiertes Ziel-DSCR von 1,25 in der Pro-Forma-Rechnung nachgewiesen werden muss. Pfandbriefbanken berücksichtigen zusätzlich den Beleihungswert nach BelWertV.