Calculateur du ratio de couverture du service de la dette
Calculez votre capacite a couvrir vos obligations de dette
Formules DSCR
Comprendre le DSCR
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) mesure la tresorerie disponible pour payer les obligations de dette. Il divise le resultat net d'exploitation par le service total de la dette (principal + interets). Un DSCR de 1,5 signifie que les revenus sont 50 % superieurs aux paiements de dette requis.
Les preteurs utilisent le DSCR pour evaluer le risque d'un pret. Un DSCR plus eleve indique plus de marge pour l'emprunteur et moins de risque pour le preteur. La plupart des prets immobiliers commerciaux exigent un DSCR minimum de 1,20 a 1,35 ; certains exigent 1,50+.
Le DSCR differe du taux d'endettement utilise pour les prets personnels. Le DSCR utilise le resultat net d'exploitation de l'entreprise, pas le revenu brut. C'est l'indicateur principal pour l'immobilier commercial, les acquisitions d'entreprises et les prets aux societes.
Seuils DSCR
DSCR > 1,50
Couverture solide. Meilleurs taux et conditions. Marge significative pour la variabilite des revenus.
DSCR 1,25-1,50
Couverture adequate. Qualification standard. Marge moderee.
DSCR 1,0-1,25
Couverture marginale. Peut se qualifier avec d'autres facteurs solides. Marge limitee.
DSCR < 1,0
Couverture insuffisante. La tresorerie ne couvre pas la dette. Ne se qualifiera pas.
Exigences DSCR par type de pret
| Type de pret | DSCR minimum | DSCR prefere | Remarques |
|---|---|---|---|
| Immobilier commercial stabilise | 1,20-1,25 | 1,35+ | Immobilier commercial standard |
| Pret relais immobilier | 1,00-1,10 | 1,20+ | Court terme, taux plus eleves |
| Pret PME | 1,15-1,25 | 1,35+ | Prets aux petites entreprises |
| Acquisition d'entreprise | 1,20-1,30 | 1,40+ | Tresorerie prouvee |
| Construction | 1,25+ | 1,50+ | Base sur les projections |
Ameliorer le DSCR
Augmentez le RNE
Augmentez les loyers, reduisez les vacances locatives, diminuez les charges d'exploitation. Un RNE plus eleve ameliore directement le DSCR.
Apport plus important
Plus de fonds propres signifie un pret plus petit et un service de la dette plus faible, ameliorant le DSCR.
Amortissement plus long
Allonger la duree du pret reduit les remboursements annuels de principal, ameliorant le DSCR.
Taux d'interet plus bas
Cherchez de meilleurs taux ou rachetez le taux. Des interets plus bas = un service de la dette plus faible.
Questions frequemment posees
Qu'est-ce qui est inclus dans le resultat net d'exploitation ?
RNE = Revenus bruts - Charges d'exploitation. Incluez : revenus locatifs, autres revenus. Excluez des charges : service de la dette, impots sur le revenu, amortissements, depenses d'investissement. Le RNE est avant les couts de financement.
Qu'est-ce qui est inclus dans le service de la dette ?
Tous les remboursements de principal et d'interets sur la dette analysee. Pour un refinancement, utilisez les paiements projetes du nouveau pret. Certains preteurs incluent toute la dette ; d'autres se concentrent sur le pret specifique.
Pourquoi les preteurs veulent-ils un DSCR superieur a 1,0 ?
Un DSCR de exactement 1,0 signifie que les revenus couvrent tout juste la dette, sans marge. Les preteurs veulent une marge pour les vacances, les augmentations de charges ou les baisses de revenus. Un DSCR de 1,25 signifie 25 % de marge.
Peut-on se qualifier avec un DSCR faible ?
Peut-etre. Des facteurs compensatoires solides comme des reserves de tresorerie importantes, des garanties supplementaires, la solidite du garant ou des reserves d'interets peuvent compenser un DSCR marginal. Attendez-vous a des taux plus eleves ou des conditions plus strictes.
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