Schuldendienstdeckungsgrad-Rechner
Berechnen Sie Ihre Fähigkeit, Schuldenverpflichtungen zu bedienen
DSCR-Formeln
DSCR verstehen
Der Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) misst den zur Bedienung von Schulden verfügbaren Cashflow. Er berechnet sich aus dem Nettobetriebseinkommen geteilt durch den gesamten Schuldendienst (Tilgung + Zinsen). Ein DSCR von 1,5 bedeutet, dass das Einkommen 50 % über den erforderlichen Schuldenzahlungen liegt.
Kreditgeber verwenden den DSCR zur Bewertung des Kreditrisikos. Ein höherer DSCR signalisiert einen größeren Puffer für den Kreditnehmer und ein geringeres Risiko für den Kreditgeber. Die meisten gewerblichen Immobilienkredite fordern einen DSCR von mindestens 1,20–1,35; einige verlangen 1,50 oder mehr.
Der DSCR unterscheidet sich von der Schulden-Einkommens-Relation bei Privatkrediten. Der DSCR verwendet das geschäftliche Nettobetriebseinkommen, nicht das Bruttoeinkommen. Er ist die primäre Kennzahl für gewerbliche Immobilien, Unternehmensübernahmen und Unternehmensfinanzierungen.
DSCR-Schwellenwerte
DSCR > 1,50
Starke Deckung. Beste Zinssätze und Konditionen. Erheblicher Puffer bei Einkommensschwankungen.
DSCR 1,25–1,50
Ausreichende Deckung. Standard-Kreditqualifizierung. Moderater Puffer.
DSCR 1,0–1,25
Grenzwertige Deckung. Qualifizierung mit anderen starken Faktoren möglich. Geringer Puffer.
DSCR < 1,0
Unzureichende Deckung. Cashflow deckt die Schulden nicht. Keine Kreditvergabe möglich.
DSCR-Anforderungen nach Kreditart
| Kreditart | Mindest-DSCR | Bevorzugter DSCR | Hinweise |
|---|---|---|---|
| CRE Stabilisiert | 1,20–1,25 | 1,35+ | Standard-Gewerbeimmobilien |
| CRE Überbrückung | 1,00–1,10 | 1,20+ | Kurzfristig, höhere Zinsen |
| SBA 7(a) | 1,15–1,25 | 1,35+ | Kleinunternehmenskredite |
| Unternehmensübernahme | 1,20–1,30 | 1,40+ | Nachgewiesener Cashflow |
| Bau | 1,25+ | 1,50+ | Auf Basis von Prognosen |
DSCR verbessern
NOI steigern
Mieten erhöhen, Leerstand reduzieren, Betriebskosten senken. Ein höheres NOI verbessert den DSCR direkt.
Höherer Eigenkapitalanteil
Mehr Eigenkapital bedeutet ein kleineres Darlehen und geringeren Schuldendienst, was den DSCR verbessert.
Längere Tilgungsdauer
Eine längere Kreditlaufzeit reduziert die jährlichen Tilgungszahlungen und verbessert den DSCR.
Niedrigerer Zinssatz
Günstigere Konditionen einholen oder den Zinssatz durch Punkte senken. Niedrigere Zinsen = geringerer Schuldendienst.
Häufig gestellte Fragen
Was zählt zum Nettobetriebseinkommen?
NOI = Bruttoeinkommen – Betriebsausgaben. Einzubeziehen: Mieteinnahmen, sonstige Einnahmen. Nicht einzubeziehen: Schuldendienst, Ertragssteuern, Abschreibungen, Investitionsausgaben. Das NOI wird vor Finanzierungskosten berechnet.
Was zählt zum Schuldendienst?
Alle Tilgungs- und Zinszahlungen auf die zu analysierende Schuld. Bei einer Refinanzierung werden die prognostizierten Zahlungen des neuen Darlehens verwendet. Manche Kreditgeber beziehen alle Schulden ein, andere fokussieren auf das jeweilige Darlehen.
Warum fordern Kreditgeber einen DSCR über 1,0?
Ein DSCR von genau 1,0 bedeutet, dass das Einkommen die Schulden gerade deckt – kein Puffer vorhanden. Kreditgeber benötigen einen Puffer für Leerstand, steigende Kosten oder Einkommensrückgänge. Ein DSCR von 1,25 entspricht einem Puffer von 25 %.
Kann ich mit einem niedrigen DSCR einen Kredit erhalten?
Unter Umständen. Starke kompensierende Faktoren wie erhebliche Liquiditätsreserven, zusätzliche Sicherheiten, Bürgen-Bonität oder Zinsreserven können einen grenzwertigen DSCR ausgleichen. Es sind jedoch höhere Zinssätze oder strengere Konditionen zu erwarten.
Profi-Tipps
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