El DSCR (Debt Service Coverage Ratio), conocido en España como RCSD (Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda), mide cuántas veces el flujo de caja operativo cubre el servicio anual de la deuda (principal más intereses). Es la métrica principal que la banca española y las entidades supervisadas por el Banco de España utilizan para evaluar la capacidad de pago de empresas, sociedades patrimoniales y proyectos financiados. Un RCSD de 1,30 significa que la empresa genera un 30% más de caja que la necesaria para atender la deuda en el ejercicio.

En financiación corporativa la fórmula habitual es RCSD = EBITDA / Servicio de la Deuda, donde el servicio incluye amortización de principal más intereses devengados en el periodo. En préstamos hipotecarios para inversor o project finance se sustituye el EBITDA por el FFO (Funds From Operations) o el NOI (ingreso neto del inmueble, equivalente a rentas brutas menos gastos operativos, IBI, seguros y reservas). Algunas entidades calculan también un RCSD ajustado restando capex de mantenimiento e impuestos al EBITDA para reflejar la caja realmente disponible.

La práctica habitual de la banca española y los covenants de los préstamos sindicados sitúan el RCSD mínimo entre 1,20x y 1,30x para empresas en explotación y entre 1,30x y 1,50x para project finance, infraestructuras o energías renovables. Los préstamos puente y de capex pueden aceptar 1,00x–1,10x al cierre con proyección a estabilizado, mientras que las titulizaciones revisadas por la CNMV suelen exigir 1,40x o más en el tramo senior. Los avales ICO y la financiación del Banco Europeo de Inversiones replican estos umbrales con matices sectoriales.

El RCSD es uno de los covenants financieros más frecuentes en los contratos de financiación sujetos a la Circular 4/2017 del Banco de España. Suele combinarse con la ratio deuda financiera neta / EBITDA y con un test de liquidez. El contrato fija un umbral mínimo, una frecuencia de prueba (trimestral o semestral) y un periodo de cura (equity cure) que permite a los accionistas aportar fondos para restablecer el ratio. El incumplimiento puede activar el vencimiento anticipado, el aumento del diferencial o restricciones al reparto de dividendos.

Sí. Cada vez más entidades españolas y prestamistas alternativos (debt funds, plataformas de financiación) ofrecen hipotecas para inversor donde el análisis se basa en el RCSD del propio inmueble en lugar de la nómina del prestatario. El cálculo es Rentas Netas Anuales / Cuota Hipotecaria Anual, y los umbrales mínimos suelen estar entre 1,10x y 1,25x. El LTV típico se reduce al 65%–75%, y se exige aval personal o aval ICO si el ratio queda ajustado.

El RCSD del proyecto o ICR de la sociedad vehículo mide únicamente el flujo del activo financiado frente a su deuda, útil en project finance sin recurso. El RCSD global o consolidado agrega todos los flujos operativos del grupo y todas las obligaciones financieras del perímetro, incluidos arrendamientos NIIF 16. Las entidades supervisadas exigen ambos en operaciones de adquisición apalancada y leveraged buy-out, dado que la AECA recomienda evaluar la sostenibilidad de la deuda a nivel agregado, no solo de la sociedad prestataria.

Hay dos palancas: aumentar el EBITDA o reducir el servicio de la deuda. Para el numerador, conviene revisar la política de precios, renegociar contratos con proveedores, reducir circulante y eliminar gastos no estratégicos. Para el denominador, se puede ampliar el plazo de amortización, sustituir deuda cara por líneas avaladas por el ICO, fijar el tipo de interés mediante un IRS para neutralizar el riesgo Euríbor o aportar más fondos propios para reducir el principal. Una mejora combinada del 5% en EBITDA y la extensión del plazo de 7 a 10 años puede elevar un RCSD de 1,15x por encima del covenant de 1,30x.