Calcolatore del Rapporto di Copertura del Servizio del Debito
Calcola la tua capacita di servire le obbligazioni debitorie
Formule DSCR
Comprendere il DSCR
Il Rapporto di Copertura del Servizio del Debito (DSCR) misura il flusso di cassa disponibile per pagare le obbligazioni debitorie. Divide il reddito operativo netto per il servizio del debito totale (capitale + interessi). Un DSCR di 1,5 significa che il reddito e superiore del 50% rispetto ai pagamenti del debito richiesti.
I finanziatori usano il DSCR per valutare il rischio del prestito. Un DSCR piu alto indica piu margine per il mutuatario e meno rischio per il finanziatore. La maggior parte dei prestiti immobiliari commerciali richiede un DSCR minimo di 1,20-1,35; alcuni richiedono 1,50+.
Il DSCR differisce dal rapporto debito/reddito usato per i prestiti personali. Il DSCR usa il reddito operativo netto dell'attivita, non il reddito lordo. E la metrica principale per l'immobiliare commerciale, le acquisizioni aziendali e i prestiti alle imprese.
Soglie DSCR
DSCR > 1,50
Forte copertura. Migliori tassi e condizioni. Margine significativo per la variabilita del reddito.
DSCR 1,25-1,50
Copertura adeguata. Qualificazione standard al prestito. Margine moderato.
DSCR 1,0-1,25
Copertura marginale. Puo qualificarsi con altri fattori forti. Margine limitato.
DSCR < 1,0
Copertura insufficiente. Il flusso di cassa non copre il debito. Non si qualifica.
Requisiti DSCR per Tipo di Prestito
| Tipo di Prestito | DSCR Minimo | DSCR Preferito | Note |
|---|---|---|---|
| CRE Stabilizzato | 1,20-1,25 | 1,35+ | Immobiliare commerciale standard |
| CRE Bridge | 1,00-1,10 | 1,20+ | A breve termine, tassi piu alti |
| Prestito PMI | 1,15-1,25 | 1,35+ | Prestiti per piccole imprese |
| Acquisizione Aziendale | 1,20-1,30 | 1,40+ | Flusso di cassa comprovato |
| Costruzione | 1,25+ | 1,50+ | Basato su proiezioni |
Migliorare il DSCR
Aumenta il NOI
Aumenta gli affitti, riduci le vacanze, taglia i costi operativi. Un NOI piu alto migliora il DSCR direttamente.
Anticipo Piu Alto
Piu patrimonio netto significa prestito piu piccolo e servizio del debito inferiore, migliorando il DSCR.
Ammortamento Piu Lungo
Estendere la durata del prestito riduce i pagamenti annuali di capitale, migliorando il DSCR.
Tasso di Interesse Piu Basso
Cerca tassi migliori o acquista un tasso ridotto. Interessi piu bassi = servizio del debito inferiore.
Domande Frequenti
Cosa e incluso nel Reddito Operativo Netto?
NOI = Reddito Lordo - Spese Operative. Includi: reddito da affitti, altri redditi. Escludi dalle spese: servizio del debito, imposte sul reddito, ammortamento, spese in conto capitale. Il NOI e prima dei costi di finanziamento.
Cosa e incluso nel servizio del debito?
Tutti i pagamenti di capitale e interessi sul debito in analisi. Per il rifinanziamento, usa i pagamenti previsti del nuovo prestito. Alcuni finanziatori includono tutto il debito; altri si concentrano sul prestito specifico.
Perche i finanziatori vogliono un DSCR sopra 1,0?
Un DSCR esattamente di 1,0 significa che il reddito copre appena il debito, senza margine. I finanziatori vogliono un cuscinetto per vacanze, aumenti delle spese o cali del reddito. Un DSCR di 1,25 significa un margine del 25%.
Posso qualificarmi con un DSCR basso?
Forse. Fattori compensativi forti come riserve di cassa significative, garanzie aggiuntive, solidita del garante o riserve di interessi possono compensare un DSCR marginale. Aspettati tassi piu alti o condizioni piu stringenti.
Suggerimenti Pro
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