Calcolatore Mutuo

Il mutuo prima casa beneficia di agevolazioni fiscali: imposta sostitutiva ridotta allo 0,25% (invece del 2%), imposta di registro al 2% se l'acquisto e da privato (invece del 9%), e detrazione IRPEF del 19% degli interessi passivi fino a 4.000 EUR/anno ex art. 15 TUIR. L'IMU non si applica sulla prima casa di residenza (salvo categorie di lusso A/1, A/8, A/9). Sulla seconda casa l'imposta sostitutiva e al 2%, l'IMU si paga sempre e la detrazione interessi non spetta.

Il TAN (Tasso Annuo Nominale) e il puro costo degli interessi sul capitale. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include tutte le spese obbligatorie: istruttoria, perizia, incasso rata, imposta sostitutiva, polizza scoppio e incendio obbligatoria. L'ISC (Indicatore Sintetico di Costo) e sinonimo di TAEG per i mutui, regolato dalle disposizioni di Trasparenza di Banca d'Italia. Confronta sempre il TAEG/ISC, non il solo TAN, per valutare il vero costo del mutuo.

Il tasso fisso, legato all'IRS (Interest Rate Swap) della durata corrispondente piu uno spread bancario, garantisce rata costante per tutta la durata. Il variabile, indicizzato all'Euribor 3M o 1M piu spread, parte tipicamente piu basso ma puo salire o scendere con i tassi di mercato. In contesti di tassi bassi conviene il fisso per bloccare il costo; con tassi alti previsti in calo, il variabile puo essere vantaggioso. Esistono anche tasso misto (passaggio fisso/variabile a date stabilite) e tasso variabile con cap (tetto massimo).

La surroga (portabilita ex art. 120-quater TUB, introdotta dalla legge Bersani D.L. 7/2007) consente di trasferire il mutuo da una banca a un'altra con condizioni piu favorevoli mantenendo l'ipoteca esistente. E completamente gratuita per il cliente: nessuna spesa di istruttoria, perizia, notaio, imposta sostitutiva o penale. La banca originaria non puo opporsi ne applicare costi. Si possono modificare tasso, durata e spread, ma non l'importo residuo. Conviene quando lo spread di mercato e calato di almeno 0,5-1 punto rispetto al tuo.

Il Fondo Garanzia Mutui Prima Casa, gestito da Consap S.p.A. per conto del MEF (Ministero dell'Economia e delle Finanze), offre garanzia statale fino all'80% della quota capitale di mutui prima casa fino a 250.000 EUR. La priorita assoluta (massima copertura) e riservata a under 36 con ISEE entro 40.000 EUR, giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori e inquilini di alloggi IACP. Consente LTV fino al 100% con condizioni calmierate. Riferimento normativo: art. 1 commi 48 lett. c) L. 147/2013 e D.L. 73/2021.

Si, sulla prima casa di residenza puoi detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori (spese istruttoria, perizia, intermediazione, imposta sostitutiva) fino a un massimo di 4.000 EUR di interessi annui, ai sensi dell'art. 15 comma 1 lett. b) del TUIR (DPR 917/1986). Il risparmio fiscale massimo e di 760 EUR/anno. La detrazione spetta a condizione che l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto e che il mutuo sia stipulato entro 12 mesi prima o dopo l'acquisto. Su seconde case la detrazione non spetta (eccezioni per mutui ante 1993).

La CPI (Credit Protection Insurance) e una polizza facoltativa abbinata al mutuo che copre il rischio di morte, invalidita, perdita di lavoro o malattia grave. Per legge non puo essere imposta come condizione per concedere il mutuo (Regolamento IVASS n. 41/2018). La banca deve presentare almeno due preventivi di compagnie diverse e indicare il costo nel TAEG. La polizza scoppio e incendio sull'immobile e invece obbligatoria per legge, ma il cliente puo scegliere liberamente la compagnia.

Per legge (art. 38 TUB) le banche possono erogare mutui ipotecari fino all'80% del valore di perizia dell'immobile. Si puo arrivare al 100% solo con garanzie integrative: fideiussione bancaria, polizza fideiussoria assicurativa, oppure la garanzia statale del Fondo Garanzia Prima Casa Consap per categorie agevolate (under 36 con ISEE basso, giovani coppie, etc.). Banche piu prudenti tipicamente offrono LTV tra il 70% e l'80%.

Si, per i mutui prima casa stipulati con persone fisiche dopo il 2 febbraio 2007 la legge Bersani (D.L. 7/2007, convertito in L. 40/2007) vieta qualsiasi penale di estinzione anticipata, totale o parziale. Per mutui anteriori la penale e calmierata da un Accordo ABI-Associazioni Consumatori a percentuali decrescenti (max 1,9% sui mutui a tasso variabile, max 1,90% sul fisso). Per mutui non prima casa o non a persone fisiche le penali possono essere applicate ma vanno indicate nel contratto.

La Centrale dei Rischi (CR) gestita da Banca d'Italia e i SIC privati (CRIF, Experian, CTC) registrano la storia creditizia di chi ha mutui, prestiti, carte di credito revolving o cessioni del quinto. Le banche consultano questi archivi prima di concedere un mutuo per valutare puntualita nei pagamenti, esposizione totale e affidabilita. Ritardi superiori a 30-90 giorni vengono segnalati e possono pregiudicare la concessione. Hai diritto di accesso gratuito ai tuoi dati tramite il sito di Banca d'Italia o dei singoli SIC.

Sul mutuo a tasso fisso (legato all'IRS) la rata e costante per tutta la durata del piano di ammortamento, salvo eventi straordinari. Sul mutuo a tasso variabile (legato all'Euribor) la rata si ricalcola alle scadenze previste (mensili, trimestrali o semestrali) in base all'andamento del parametro di indicizzazione piu spread. Esiste anche il tasso variabile a rata costante: la rata resta uguale ma cambia la durata residua del mutuo. Verifica nel contratto e nel piano di ammortamento allegato.

Oltre a capitale e interessi devi considerare: imposta sostitutiva (0,25% prima casa, 2% altri immobili) sul capitale erogato, spese di perizia (200-400 EUR), spese di istruttoria (0-1% dell'importo o forfait), spese di incasso rata (1-3 EUR/mese), polizza scoppio e incendio obbligatoria (100-300 EUR/anno), eventuale CPI facoltativa. Sull'acquisto si aggiungono imposta di registro (2% prima casa da privato, 9% altri), imposte ipotecaria e catastale (50 EUR cadauna prima casa) e onorario notarile (1.500-3.000 EUR).