Calculateur Hypothecaire

Le Haut Conseil de Stabilite Financiere (HCSF) impose aux banques de ne pas accorder de pret dont la mensualite (assurance emprunteur comprise) depasse 35 % des revenus nets, sur une duree maximale de 25 ans (27 ans en differe pour le neuf). Pour un revenu net de 4 000 EUR/mois, la mensualite maximale est de 1 400 EUR, soit environ 280 000 EUR de capital empruntable sur 25 ans a 3,5 % TAEG. Les banques disposent d'une marge derogatoire de 20 %, principalement utilisee pour la residence principale et les primo-accedants.

Depuis le 1er janvier 2022, le HCSF plafonne la duree des prets immobiliers a 25 ans pour l'ancien et 27 ans pour le neuf (avec un differe de 2 ans maximum). Au-dela, la banque doit justifier d'une derogation. Cette limite vise a eviter le surendettement et a maintenir la stabilite financiere. La duree moyenne en France est aujourd'hui de 22 ans selon la Banque de France.

En France, 95 % des prets immobiliers sont a taux fixe — la mensualite ne change jamais pendant toute la duree du pret, offrant une visibilite totale. Les taux revisables (capes ou non) sont plus rares et indexes sur l'Euribor. Ils peuvent etre interessants en periode de taux eleves si vous anticipez une baisse, mais le risque est reel. En 2026, le taux moyen fixe sur 25 ans avoisine 3,5 % TAEG selon la Banque de France.

Les frais de notaire (improprement nommes : il s'agit en realite a 80 % de taxes reversees a l'Etat et aux collectivites) representent environ 7-8 % du prix dans l'ancien et 2-3 % dans le neuf. Pour un appartement ancien a 300 000 EUR, comptez environ 22 500 EUR de frais. Ils incluent les droits de mutation, la remuneration du notaire et les debours. L'apport personnel doit en principe couvrir au moins ces frais.

Entree en vigueur en 2022, la loi Lemoine vous permet de resilier et changer votre assurance emprunteur a tout moment, sans frais ni preavis, des le premier jour du pret. Elle supprime aussi le questionnaire medical pour les prets de moins de 200 000 EUR par emprunteur arrives a echeance avant les 60 ans de l'emprunteur. Une delegation d'assurance peut diviser le cout par 2 ou 3 par rapport au contrat groupe de la banque, a condition d'offrir des garanties equivalentes.

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux qui integre tous les couts du credit : taux nominal, frais de dossier, cout de la garantie (hypotheque ou caution), assurance emprunteur si imposee, et autres frais obligatoires. Il est exprime en pourcentage annuel et constitue le seul indicateur fiable pour comparer deux offres de pret. La banque a l'obligation legale de le mentionner dans l'offre de pret. Comparez toujours TAEG contre TAEG, pas taux nominal contre taux nominal.

Les banques demandent en general un apport equivalent au minimum aux frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix dans l'ancien et 3-4 % dans le neuf. Un apport de 20 % du prix vous donnera de meilleures conditions de taux et facilitera l'accord. Pour un bien a 250 000 EUR dans l'ancien, prevoyez 25 000 EUR (apport minimal couvrant les frais) ou idealement 50 000 EUR (20 %). Les primo-accedants peuvent completer leur apport avec un Pret a Taux Zero (PTZ) ou un Pret d'Accession Sociale (PAS).

Oui, le code de la consommation (article L313-47) plafonne l'indemnite de remboursement anticipe (IRA) a 3 % du capital restant du ou 6 mois d'interets au taux moyen du pret, selon le montant le plus faible. Certaines banques negocient une exemption d'IRA dans l'offre de pret, notamment pour les remboursements partiels reguliers. En cas de vente du bien (mutation professionnelle, deces, perte d'emploi), l'IRA est legalement supprimee.

Depuis le 1er janvier 2022, le HCSF impose aux banques de respecter un taux d'effort maximal de 35 % des revenus nets (assurance emprunteur comprise) pour tous les prets immobiliers. Cette regle vise a prevenir le surendettement. Les banques disposent d'une marge derogatoire de 20 % de leur production trimestrielle, reservee en priorite aux primo-accedants et aux residences principales. L'ACPR (Autorite de Controle Prudentiel et de Resolution) controle le respect de cette regle.

L'hypotheque ou le privilege de preteur de deniers (PPD) sont des garanties reelles inscrites chez le notaire, avec des frais d'environ 1,5 % du capital emprunte. La caution mutuelle (Credit Logement, CAMCA, SACCEF) est une garantie personnelle moins couteuse (~1 % du capital, dont une partie restituee a la fin) et plus rapide a mettre en place. La caution est aujourd'hui la garantie la plus utilisee en France (60 % des prets) — elle convient surtout aux dossiers solides.

Indirectement. Quand vous saisissez la Taxe fonciere annuelle, l'Assurance habitation annuelle et les Charges de copropriete mensuelles, le calculateur les divise par 12 et les ajoute a la mensualite — comme une vue de cout total. En revanche, l'assurance emprunteur (0,2-0,5 % du capital initial) et la fiscalite (taxe d'habitation pour la residence secondaire, prelevements sociaux pour le locatif) doivent etre estimees a part. Pour une simulation complete personnalisee, contactez l'ANIL ou un courtier.

La date de fin suppose que vous remboursez la mensualite plus le supplement chaque mois, ponctuellement, sans changement de taux ni novation. La vie reelle inclut des remboursements partiels, des renegociations, des rachats par une autre banque et des mois manques, donc traitez la date comme une estimation de planification. Pour un tableau d'amortissement exact a jour, demandez a votre banque apres chaque modification.