Eine Annuität ist die konstante Gesamtrate, die ein Kreditnehmer in jeder Periode zahlt und die sowohl Zinsen als auch Tilgung enthält. Da der Restschuldbetrag mit jeder Zahlung sinkt, fallen die Zinsen anteilig immer geringer aus, während der Tilgungsanteil entsprechend wächst – die Summe bleibt aber gleich. Die reine Tilgungsrate ist dagegen nur der Anteil, der das Darlehen tatsächlich reduziert. In Deutschland wird die anfängliche Tilgung (z. B. 2 % p. a.) oft als Verhandlungsgröße bei Immobilienfinanzierungen ausgewiesen und bestimmt zusammen mit dem Sollzins die Höhe der Annuität.

In der deutschsprachigen Excel- und LibreOffice-Calc-Version heißt PMT "RMZ" (Regelmäßige Zahlung). Die Syntax ist identisch: =RMZ(Zins; Zzr; Bw; [Zw]; [F]) – wobei Zins der periodische Zinssatz, Zzr die Zahlungszeiträume, Bw der Barwert, Zw der optionale Zukunftswert und F die Fälligkeit (0 nachschüssig, 1 vorschüssig) ist. Für einen 200.000-€-Kredit bei 4 % über 20 Jahre lautet die Formel =RMZ(0,04/12; 240; -200000) und ergibt rund 1.211,96 €.

Der Sollzins (früher Nominalzins) gibt nur den reinen Zinssatz auf den Kreditbetrag an und ist die Eingabe für die PMT- bzw. RMZ-Formel. Der Effektivzins gemäß Preisangabenverordnung (PAngV) berücksichtigt zusätzlich verpflichtende Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Disagio sowie die unterjährige Zinsverrechnung und ist deshalb fast immer höher. Banken müssen in Deutschland beide Werte ausweisen – verglichen werden sollten Angebote ausschließlich über den Effektivzins, gerechnet wird die Rate aber mit dem Sollzins.

Sondertilgungen verkürzen die Restlaufzeit und senken die Gesamtzinslast, weil zusätzliche Beträge direkt das Kapital reduzieren. Sie lohnen sich besonders, wenn der Sollzins über der erzielbaren Rendite einer risikoarmen Anlage liegt – aktuell ist das bei vielen Baufinanzierungen der Fall. Die meisten Baudarlehensverträge in Deutschland erlauben jährliche Sondertilgungen von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei einem 200.000-€-Darlehen sind das bis zu 10.000 € pro Jahr, was die Laufzeit deutlich verkürzen kann.

Die PMT- bzw. RMZ-Formel geht von einem konstanten Zinssatz über die gesamte Laufzeit aus. In Deutschland sind Sollzinsen bei Immobilienfinanzierungen meist nur für 5, 10, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben (Zinsbindung). Nach Ablauf wird zum dann gültigen Marktzins eine Anschlussfinanzierung nötig, und die Rate muss neu berechnet werden. Für die volle Laufzeit eines 30-jährigen Darlehens mit 10 Jahren Zinsbindung sollte daher zusätzlich eine Restschuld-Berechnung und ein Zinssicherungsinstrument wie ein Forward-Darlehen geprüft werden.

Nur eingeschränkt. Die Ansparphase eines Bausparvertrags lässt sich mit der Sparvariante PMT = (FV × r) / ((1+r)^n − 1) abbilden, sofern Sparrate und Guthabenzins konstant bleiben. Die Darlehensphase nach Zuteilung folgt einem fest vereinbarten, oft sehr niedrigen Sollzins und kann mit der klassischen Kredit-PMT berechnet werden. Schwieriger wird es bei staatlichen Zulagen (Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmer-Sparzulage) oder Bonuszinsen – diese sollten getrennt erfasst und nicht in den Zinssatz eingerechnet werden.

Excel und LibreOffice nutzen eine Vorzeichenkonvention für Zahlungsströme: Geld, das aus Ihrer Sicht abfließt, ist negativ, Geld, das zufließt, ist positiv. Wenn Sie den Kreditbetrag (Bw) positiv eingeben – die Bank zahlt Ihnen aus – kommt RMZ negativ heraus, weil Sie die Raten zurückzahlen. Geben Sie Bw negativ ein (-200000), wird die Annuität als positiver Wert ausgegeben. Beides ist mathematisch korrekt; in Berichten und Tilgungsplänen entscheidet man sich für die Konvention, die am intuitivsten lesbar ist.