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Hypothekenrechner

Berechnen Sie Ihre monatliche Hypothekenrate, die Gesamtzinsen und einen vollständigen Tilgungsplan. Planen Sie Ihren Immobilienkauf mit Sicherheit.

Hypothekenformeln

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Kreditlaufzeit

Kreditdetails

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Zusätzliche Kosten (Optional)

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Ihre Hypothekenrate verstehen

Eine Hypothek ist in der Regel die größte finanzielle Verpflichtung, die Sie je eingehen werden. Es ist unerlässlich zu verstehen, was Sie jeden Monat – und über die gesamte Kreditlaufzeit – zahlen werden, um eine fundierte Kaufentscheidung treffen zu können.

Ihre monatliche Gesamtbelastung setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen, die häufig als PITI bezeichnet werden (Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherung). Unser Rechner schlüsselt jeden Bestandteil auf, damit Sie genau wissen, wofür Ihr Geld verwendet wird.

🏠

Vollständige Ratenübersicht

Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherung und Hypothekenversicherung auf einen Blick.

📊

Laufzeiten vergleichen

Sehen Sie, wie sich 15- und 30-jährige Laufzeiten auf Rate und Zinsen auswirken.

💰

Auswirkung von Sonderzahlungen

Erfahren Sie, wie Sonderzahlungen Zinsen und Laufzeit reduzieren.

📅

Tilgungsplan

Sehen Sie, wie jede Rate auf Tilgung und Zinsen aufgeteilt wird.

Bestandteile der Hypothekenrate

Jeder Bestandteil Ihrer monatlichen Rate erfüllt einen anderen Zweck. Wenn Sie diese kennen, können Sie genauer budgetieren und mögliche Einsparungen erkennen.

📉

Tilgung

Der Teil Ihrer Rate, der Ihren Kreditsaldo reduziert. Zu Beginn des Kredits ist dieser Anteil gering, wächst aber mit der Zeit. Durch Sondertilgungen können Sie die Gesamtzinsen erheblich senken und die Kreditlaufzeit verkürzen.

💵

Zinsen

Die Kosten der Kreditaufnahme, berechnet auf Ihre Restschuld. In den ersten Jahren fließt der Großteil Ihrer Rate in die Zinsen. Bei einem 300.000-€-Kredit über 30 Jahre zu 6,5 % zahlen Sie über die Kreditlaufzeit nahezu 400.000 € Zinsen.

🏛️

Grundsteuer

Jährliche Steuer auf Basis des Einheitswerts Ihrer Immobilie. Die Sätze variieren je nach Lage stark (0,5 % bis 2,5 %+ des Immobilienwerts). Wird häufig monatlich vom Kreditgeber eingezogen und treuhänderisch verwahrt.

🛡️

Gebäudeversicherung

Von Kreditgebern gefordert, um die Immobilie abzusichern. Kosten variieren je nach Lage, Immobilienwert und Deckungsumfang. Typischerweise 1.000–3.000 € jährlich. Ein Vergleich lohnt sich – die Prämien können erheblich voneinander abweichen.

📋

Private Hypothekenversicherung (PMI)

Erforderlich, wenn die Anzahlung unter 20 % liegt. Typischerweise 0,5 % bis 1 % des Kreditbetrags jährlich. Kann aufgehoben werden, sobald Sie 20 % Eigenkapital erreicht haben. Vermeidbar durch 20 % Anzahlung, Kombi-Finanzierungen oder vom Kreditgeber übernommene Versicherung.

🏢

Hausgeldgebühr

Bei Eigentumswohnungen und bestimmten Wohnanlagen für gemeinsame Einrichtungen und Instandhaltung. Kann von 100 € bis über 1.000 € monatlich betragen. Kein Bestandteil der Hypothek, aber budgetrelevant.

15-jährige vs. 30-jährige Hypothek

Die Wahl zwischen einer 15-jährigen und einer 30-jährigen Hypothek ist eine der wichtigsten Entscheidungen beim Immobilienkauf. Beide haben klare Vorteile.

Kriterium15-jährige Hypothek30-jährige HypothekUnterschied
Monatliche Rate Höher (ca. 40 % mehr) Niedriger 30 Jahre erschwinglicher
Zinssatz Typischerweise 0,5–0,75 % niedriger Etwas höher 15 Jahre spart beim Zins
Gesamtzinsen (300 T€ @ 6,5 %) ca. 160.000 € ca. 383.000 € 15 Jahre spart 223 T€
Eigenkapitalaufbau Schneller Langsamer 15 Jahre baut Vermögen schneller auf
Flexibilität Geringer (höhere Rate) Größer (niedrigere Rate) 30 Jahre flexibler
Kreditvergabe Schwieriger (höhere Schuldenquote) Einfacher 30 Jahre für mehr Käufer zugänglich

Wie Sonderzahlungen Geld sparen

Sondertilgungen sind eine der wirkungsvollsten Methoden, um bei Ihrer Hypothek Geld zu sparen und schneller Eigenkapital aufzubauen.

💵

100 € Sonderzahlung monatlich

Bei einem 300.000-€-Kredit über 30 Jahre zu 6,5 % spart eine monatliche Sonderzahlung von 100 € rund 62.000 € Zinsen und verkürzt die Laufzeit um 5 Jahre.

💰

250 € Sonderzahlung monatlich

Derselbe Kredit mit 250 € Sonderzahlung monatlich spart 118.000 € Zinsen und verkürzt die Laufzeit um fast 9 Jahre.

📅

Eine Extrazahlung pro Jahr

Eine zusätzliche Jahresrate (oder zweiwöchige Zahlungen) spart 58.000 € und kürzt die Kreditlaufzeit um mehr als 4 Jahre.

🎯

Einmalige Sonderzahlungen

Steuerrückerstattungen oder Boni auf die Tilgung anzurechnen, hat erhebliche Auswirkungen – besonders zu Beginn der Laufzeit, wenn die Zinskosten am höchsten sind.

Überlegungen zur Anzahlung

Ihre Anzahlung beeinflusst nicht nur Ihre monatliche Rate, sondern auch Ihren Zinssatz, die Anforderungen an die Hypothekenversicherung und Ihre Verhandlungsposition.

📊

20 % Anzahlung (klassisch)

Kein PMI erforderlich. Bei einer Immobilie für 350.000 € sind das 70.000 €. Führt zu einer niedrigeren monatlichen Rate und oft zu besseren Zinssätzen. Signalisiert dem Verkäufer, dass Sie ein ernsthafter, qualifizierter Käufer sind.

🎯

10–19 % Anzahlung

PMI erforderlich, aber mehr Liquidität bleibt erhalten. PMI erhöht die Rate typischerweise um 100–300 € monatlich. PMI kann bei 20 % Eigenkapital beantragt und bei 22 % automatisch aufgehoben werden.

💡

3–5 % Anzahlung (staatlich gefördert)

Ermöglicht frühere Eigenheimfinanzierung, führt aber zu höheren monatlichen Kosten. Bei bestimmten Programmen bleibt die PMI für die gesamte Kreditlaufzeit bestehen. Die langfristigen Gesamtkosten sollten bedacht werden.

⚠️

0 % Anzahlung (Sonderprogramme)

Für berechtigte Personengruppen verfügbar. Kein PMI bei bestimmten Programmen. Gute Option, wenn berechtigt – dennoch sollten Sondertilgungen zum schnelleren Eigenkapitalaufbau in Betracht gezogen werden.

Tipps für die beste Hypothek

Kleine Unterschiede beim Zinssatz und bei den Konditionen können über die Kreditlaufzeit Zehntausende Euro ausmachen.

📝

Kreditwürdigkeit verbessern

Ein sehr guter Bonitätsscore sichert die besten Zinssätze. Eine Verbesserung um 100 Punkte kann den Zinssatz um 0,5 %+ senken – das sind über 30.000 € bei einem typischen Kredit. Kreditkartensalden abbauen und vor dem Kreditantrag keine neuen Verbindlichkeiten eingehen.

🔍

Mehrere Kreditgeber vergleichen

Holen Sie Angebote von mindestens 3–5 Kreditgebern ein, darunter Banken, Kreditgenossenschaften und Hypothekenvermittler. Zinsunterschiede von 0,25 % bis 0,5 % sind üblich und kosten über die Kreditlaufzeit Tausende Euro.

📊

Effektivzins statt Nominalzins vergleichen

Der effektive Jahreszins schließt Gebühren ein und ermöglicht einen echten Kostenvergleich. Ein niedrigerer Zinssatz mit hohen Gebühren kann teurer sein als ein etwas höherer Zinssatz mit niedrigen Gebühren.

📅

Zinspunkte berücksichtigen

Der Kauf von Zinspunkten (vorausbezahlte Zinsen) senkt Ihren Zinssatz. Jeder Punkt kostet 1 % des Kredits und reduziert den Zinssatz typischerweise um 0,25 %. Lohnt sich, wenn Sie den Kredit länger als 5 Jahre halten.

🔒

Zinssatz sichern

Sobald Sie einen guten Zinssatz finden, lassen Sie ihn festschreiben. Zinsbindungen gelten in der Regel 30–60 Tage. Zinsen können sich täglich ändern, und ein nicht gebundener Zinssatz ist keine Garantie.

💼

Schuldenquote senken

Kreditgeber bevorzugen eine Gesamtschuldenquote unter 36 %, wobei die Wohnkosten 28 % des Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollten. Fahrzeugkredite oder Kreditkarten vor dem Antrag abzahlen, um mehr Kreditspielraum zu erhalten.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Eine gängige Faustregel besagt, dass Ihre Gesamtwohnkosten (Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherung) 28 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollten und alle Schuldenzahlungen 36 % nicht überschreiten sollten. Bei einem Jahreseinkommen von 75.000 € entspricht das etwa 1.750 € monatlich für Wohnen, was je nach Anzahlung und regionaler Steuerbelastung einem Immobilienwert von 250.000–300.000 € entspricht.

Was ist eine private Hypothekenversicherung und wie werde ich sie los?

Die private Hypothekenversicherung (PMI) schützt den Kreditgeber bei einem Zahlungsausfall. Sie ist erforderlich, wenn die Anzahlung unter 20 % liegt. Sie können die Aufhebung bei 20 % Eigenkapital beantragen (basierend auf dem ursprünglichen Wert oder einer neuen Bewertung). Bei 22 % Eigenkapital wird sie automatisch aufgehoben. Eine Umschuldung ist eine weitere Möglichkeit, sobald ausreichend Eigenkapital vorhanden ist.

Sollte ich Zinspunkte kaufen, um meinen Zinssatz zu senken?

Das hängt davon ab, wie lange Sie den Kredit halten. Berechnen Sie den Amortisationszeitpunkt: Kostet ein Punkt 3.000 € und spart 50 € monatlich, amortisiert er sich nach 60 Monaten (5 Jahren). Wenn Sie planen, länger zu bleiben, sind Punkte sinnvoll. Wenn Sie möglicherweise früher umziehen oder umschulden, verzichten Sie darauf.

Welchen Bonitätsscore benötige ich für eine Hypothek?

Mindestanforderungen variieren: Für staatlich geförderte Kredite werden oft 580+ verlangt (oder 500 mit 10 % Anzahlung), für konventionelle Kredite 620+, aber die besten Zinssätze erfordern 740+. Jede Verbesserung um 20 Punkte kann den Zinssatz um 0,125 % bis 0,25 % senken.

Lohnen sich zweiwöchige Ratenzahlungen?

Ja! Indem Sie die Hälfte Ihrer monatlichen Rate alle zwei Wochen zahlen, leisten Sie 26 halbe Zahlungen (13 volle Zahlungen) statt 12. Diese Extrazahlung fließt in die Tilgung, spart Tausende Euro Zinsen und verkürzt einen 30-jährigen Kredit um rund 4 Jahre.

Sollte ich eine Fest- oder Variabelverzinsung wählen?

Festzinsen bieten Planungssicherheit – Ihre Rate bleibt unverändert. Variable Zinssätze starten niedriger, können aber steigen. Variable Zinsen sind sinnvoll, wenn Sie die Immobilie vor der Zinsanpassung verkaufen oder umschulden (typischerweise nach 5–7 Jahren). In einem steigenden Zinsumfeld bieten Festzinsen Schutz.

Wie beeinflusst die Grundsteuer meine Rate?

Grundsteuern betragen typischerweise 0,5 % bis 2,5 % des Immobilienwerts jährlich. Bei einer Immobilie für 350.000 € und einem Satz von 1,2 % sind das 4.200 € jährlich oder 350 € monatlich zusätzlich zu Ihrer Hypothekenrate. Die Sätze variieren je nach Region und können sich im Laufe der Zeit ändern.

Beliebte Hypotheken-Szenarien

Schnelle Antworten für gängige Darlehensbeträge – jedes zeigt die monatliche Rate für jeden Zinssatz, die Gesamtzinsen und lässt Sie die Zahlen anpassen.

30 Jahre fest

15 Jahre fest

So nutzen Sie diesen Baufinanzierungsrechner

  1. Geben Sie den Kaufpreis (€) ein – den notariell vereinbarten Kaufpreis der Immobilie, nicht den Angebotspreis oder Verkehrswert.
  2. Tragen Sie Ihre Anzahlung (€) bzw. das Eigenkapital in Prozent ein – das jeweils andere Feld aktualisiert sich automatisch. Empfohlen werden mindestens 20–30 % zur Deckung der Nebenkosten.
  3. Wählen Sie eine Sollzinsbindung (10, 15, 20 oder 30 Jahre) und tragen Sie den Sollzins (%) ein – verwenden Sie den vom Kreditinstitut angebotenen Effektivzins zum echten Vergleich.
  4. Optional: Ergänzen Sie die jährliche Grundsteuer (€), Wohngebäudeversicherung (€), das monatliche Hausgeld (€) sowie monatliche Sondertilgungen (€) für eine vollständige Gesamtbelastung.
  5. Klicken Sie auf Berechnen, um Ihre monatliche Annuität, Gesamtzinsen, das voraussichtliche Tilgungsdatum und eine komplette Kostenaufschlüsselung zu sehen.

Beispiele

Beispiel: Eigenheim in München für 600.000 €

Berufstätiges Paar erwirbt ein freistehendes Einfamilienhaus in München-Pasing für 600.000 €. Eigenkapital 150.000 € (inkl. Kaufnebenkosten ca. 70.000 €), Annuitätendarlehen über 520.000 €, Sollzins 3,8 %, 20 Jahre Sollzinsbindung, anfängliche Tilgung 2,5 %.

ErgebnisDarlehenssumme 520.000 €. Monatliche Annuität rund 2.730 € (Sollzins + 2,5 % anfängliche Tilgung). Gesamtbelastung mit Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung ca. 2.870 €. Restschuld nach 20 Jahren Sollzinsbindung etwa 290.000 € – Anschlussfinanzierung erforderlich.

Der Rechner zieht 80.000 € Anzahlung von 600.000 € ab und erhält 520.000 € Darlehenssumme. Diese fließt in die Annuitätenformel M=P⋅r(1+r)n(1+r)n−1M = P \cdot \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1} mit r = 0,038/12 und n = 240. Zusätzlich rechnet die Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 % = 21.000 €), Notar/Grundbuch ca. 1,5 % (9.000 €) und ggf. Maklergebühr 3,57 % (21.420 €) in die Eigenkapitalplanung mit ein.

Beispiel: Reihenhaus in NRW für 400.000 €

Familie kauft ein Reihenhaus in Düsseldorf-Eller für 400.000 €. Eigenkapital 100.000 €, Annuitätendarlehen 320.000 €, Sollzins 3,5 %, Sollzinsbindung 15 Jahre, anfängliche Tilgung 3 %, jährliche Sondertilgung 5 % des Ursprungsdarlehens vereinbart.

ErgebnisDarlehenssumme 320.000 €. Monatliche Annuität rund 1.733 € bei 6,5 % Annuität (3,5 % Zins + 3 % Tilgung). Gesamtbelastung inkl. Grundsteuer und Versicherung etwa 1.830 €. Mit 200 € monatlicher Sondertilgung sinkt die Restschuld nach 15 Jahren um zusätzlich ca. 45.000 € – schnellere Anschlussfinanzierung mit geringerem Restbetrag.

In NRW gilt eine Grunderwerbsteuer von 6,5 % – bei 400.000 € sind das 26.000 €. Zusammen mit Notar (1,5 %) und Maklerprovision (3,57 % geteilt) ergeben sich Kaufnebenkosten von ca. 50.000–60.000 €. Die Sondertilgung wird direkt von der Restschuld abgezogen, sodass die folgenden Zinsen auf einer geringeren Basis berechnet werden – dies beschleunigt den Tilgungsverlauf erheblich.

Beispiel: Eigentumswohnung in Berlin für 350.000 €

Erstkäuferin (35) erwirbt eine 3-Zimmer-ETW in Berlin-Friedrichshain für 350.000 €. Eigenkapital 70.000 €, KfW-Wohneigentumsprogramm (Nr. 124) über 100.000 € zu 3,2 %, Restdarlehen 180.000 € klassisch zu 3,9 %, beide mit 10 Jahren Sollzinsbindung und 2 % anfänglicher Tilgung.

ErgebnisGesamtdarlehen 280.000 € (KfW + Bankdarlehen). Mischkalkulation rund 3,7 % Sollzins. Monatliche Annuität bei 2 % anfänglicher Tilgung etwa 1.330 €. Mit Grundsteuer (ca. 58 €/Monat), Wohngebäudeversicherung und Hausgeld (280 €/Monat) ergibt sich eine Gesamtbelastung von ca. 1.693 €. Restschuld nach 10 Jahren ca. 220.000 €.

Berlin erhebt 6 % Grunderwerbsteuer (21.000 €), zusammen mit Notar und Grundbuch (ca. 5.250 €) summieren sich die Kaufnebenkosten auf 26.250 € – die Maklergebühr von 3,57 % (12.495 €) wird hälftig getragen. Das KfW-Wohneigentumsprogramm bietet günstigere Zinsen, ist aber zinsbindungs- und förderfähigkeitsabhängig. Das Hausgeld (ca. 3,50 €/m² × 80 m²) ist nicht Teil der Annuität, aber unverzichtbar bei der monatlichen Budgetplanung.

So funktioniert die Berechnung

Der Rechner verwendet die klassische Annuitätenformel M=P⋅r(1+r)n(1+r)n−1M = P \cdot \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}, wobei MM die monatliche Annuität ist, PP die Darlehenssumme (Kaufpreis minus Eigenkapital), rr der monatliche Sollzins (Jahreszins geteilt durch 12) und nn die Gesamtzahl der monatlichen Raten (Sollzinsbindung in Jahren ×\times 12). Für ein Darlehen über 280.000 € zu 3,8 % bei 20 Jahren Sollzinsbindung ergibt das eine monatliche Rate von etwa 1.670 €.

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate während der Sollzinsbindung konstant. Sie setzt sich aus Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn überwiegt der Zinsanteil, da die Restschuld noch hoch ist. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, der Zinsanteil nimmt ab und der Tilgungsanteil wächst – deshalb wirken Sondertilgungen in den ersten Jahren am stärksten.

Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Hausgeld bei Eigentumswohnungen sowie ggf. eine private Hypothekenversicherung werden zur Annuität addiert, um Ihre tatsächliche monatliche Gesamtbelastung zu zeigen. Sie wirken sich nicht auf die Zinsberechnung aus, sind aber für die Haushaltsplanung und die Bonitätsprüfung der Bank entscheidend. Vergessen Sie zudem nicht die einmaligen Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %) sowie ggf. Maklergebühr (3,57 % inkl. MwSt. hälftig).

Sondertilgungen werden direkt auf die Restschuld angerechnet. Da künftige Zinsen auf dem niedrigeren Saldo berechnet werden, summieren sich schon kleine Beträge über die Laufzeit zu erheblichen Zinsersparnissen und verkürzen die Anschlussfinanzierung. Üblich sind kostenfreie Sondertilgungsrechte von 5 % der Ursprungsdarlehenssumme pro Jahr – manche Banken bieten bis zu 10 %.

Wann dieser Rechner sinnvoll ist

  • Vergleich von Kreditangeboten. Geben Sie dieselbe Darlehenssumme und Sollzinsbindung mit dem Sollzins und Effektivzins jeder Bank ein, um echte monatliche und Gesamtkosten zu sehen. Schon kleine Unterschiede beim Effektivzins können über 20 Jahre Zehntausende Euro ausmachen.
  • Entscheidung über das Eigenkapital. Variieren Sie die Anzahlung, um Sollzins, monatliche Rate und Liquiditätsreserve gegenüberzustellen. Banken bieten oft günstigere Konditionen ab 20–40 % Eigenkapital (Beleihungsauslauf unter 80 % bzw. 60 %).
  • Wahl der Sollzinsbindung. Wechseln Sie zwischen 10, 15, 20 und 30 Jahren Zinsbindung, um zu sehen, wie viel Zinssicherheit Sie erhalten und wie sich die Rate ändert. Bei niedrigem Zinsniveau lohnt sich oft eine lange Bindung.
  • Simulation von Sondertilgungen. Tragen Sie eine monatliche Sondertilgung ein, um zu sehen, wie schnell schon 100–200 € die Laufzeit verkürzen und die Restschuld bei Anschlussfinanzierung senken. Nützlich vor Vereinbarung des Sondertilgungsrechts.
  • Budgetplanung vor der Immobiliensuche. Rechnen Sie von einer komfortablen Monatsrate zurück auf einen Zielkaufpreis, bevor Sie Besichtigungen starten – so vermeiden Sie es, sich in Immobilien zu verlieben, die Ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigen.

Häufige Fehler

  • FehlerNur den Sollzins vergleichen, nicht den Effektivzins.
    LösungDer Effektivzins berücksichtigt Bearbeitungsentgelte, Disagio, Bereitstellungszinsen und andere Kosten. Zwei Darlehen mit identischem Sollzins können stark unterschiedliche Effektivzinsen haben – vergleichen Sie immer Effektivzins gegen Effektivzins.
  • FehlerKaufnebenkosten beim Eigenkapital vergessen.
    LösungPlanen Sie 10–15 % zusätzlich zum Kaufpreis für Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %) sowie Maklergebühr (typisch 3,57 % inkl. MwSt., hälftig). Diese Nebenkosten müssen aus Eigenkapital gedeckt werden – die Bank finanziert sie selten mit.
  • FehlerDen Beleihungsauslauf ignorieren.
    LösungDer Beleihungsauslauf (Darlehen geteilt durch Beleihungswert) entscheidet maßgeblich über Ihren Sollzins. Liegt er unter 60 %, erhalten Sie die besten Konditionen; ab 80 % verlangen viele Banken Zinsaufschläge. Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zins.
  • FehlerAnfängliche Tilgung zu niedrig wählen.
    LösungBei niedrigen anfänglichen Tilgungen (1 %) bleibt nach 10 Jahren Zinsbindung eine sehr hohe Restschuld – ein Zinsschock bei der Anschlussfinanzierung wird zum Risiko. Empfohlen werden 2–3 % anfängliche Tilgung, bei niedrigem Zinsniveau eher 3 % oder mehr.
  • FehlerSondertilgungs- und Tilgungssatzwechselrechte nicht prüfen.
    LösungVereinbaren Sie kostenfreie jährliche Sondertilgungen (typisch 5 % p. a.) und das Recht auf Tilgungssatzwechsel. Diese Optionen kosten meist keinen Zinsaufschlag, geben aber enorme Flexibilität bei Gehaltserhöhungen, Erbschaften oder veränderter Lebenssituation.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Faustregel der Verbraucherzentralen: Die Annuität sollte 35–40 % Ihres Nettoeinkommens nicht überschreiten. Bei 4.500 € Nettoeinkommen entspricht das 1.575–1.800 € monatlich, was bei aktuellen Zinsen (Sollzins ca. 3,5–4 %, anfängliche Tilgung 2 %) einem Darlehen von etwa 300.000–340.000 € entspricht. Kaufnebenkosten von 10–15 % und Eigenkapital von mindestens 20 % einplanen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Deutschland?

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und liegt zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen, Saarland) des Kaufpreises. Berlin erhebt 6 %, Hamburg 5,5 %, Hessen und Baden-Württemberg 5 % bzw. 5 %. Diese Steuer wird einmalig fällig und muss aus Eigenkapital bezahlt werden – sie wird selten mitfinanziert.

Was bedeuten Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins ist der reine Zinssatz, mit dem die monatliche Rate berechnet wird. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle preisbestimmenden Kosten wie Bearbeitungsentgelte, Disagio, Bereitstellungszinsen und Tilgungsverrechnung. Nach Preisangabenverordnung (PAngV) müssen Banken den Effektivzins ausweisen – er ist die einzig faire Vergleichsgröße zwischen Angeboten.

Welche Sollzinsbindung ist sinnvoll?

Bei niedrigem Zinsniveau (unter 3 %) sind 15–30 Jahre Sollzinsbindung sinnvoll, um sich die günstigen Konditionen langfristig zu sichern. Bei hohem Zinsniveau wählen viele Käufer 10 Jahre, um auf sinkende Zinsen reagieren zu können. Nach § 489 BGB können Sie nach 10 Jahren mit 6 Monaten Frist kostenfrei kündigen – auch bei längerer Bindung.

Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?

Standard sind 2 %, sicherer sind 3 %. Bei 2 % anfänglicher Tilgung und 10 Jahren Sollzinsbindung haben Sie nach Ablauf noch eine hohe Restschuld und tragen das Risiko eines Zinsschocks bei der Anschlussfinanzierung. Empfehlung: Tilgung so wählen, dass das Darlehen bis zum Renteneintritt vollständig zurückgezahlt ist.

Welche KfW-Förderprogramme gibt es?

KfW 270 (Erneuerbare Energien Standard) für PV-Anlagen, KfW 124 (Wohneigentumsprogramm) als Ergänzung zur Hauptfinanzierung (bis 100.000 €), KfW 261 (Wohngebäude – Klimafreundlicher Neubau bzw. energetische Sanierung). Die Förderkonditionen ändern sich regelmäßig – aktuelle Konditionen auf kfw.de prüfen und über die Hausbank beantragen, nicht direkt bei der KfW.

Was sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

Typisch 10–15 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbucheintrag (zusammen ca. 1,5 %), Maklergebühr (typisch 3,57 % inkl. MwSt., seit Dezember 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt). Bei einer 400.000-€-Immobilie in NRW summieren sich diese auf etwa 50.000–60.000 €.

Wie viel Sondertilgung ist erlaubt?

Üblich sind 5 % der Ursprungsdarlehenssumme pro Jahr kostenfrei. Einige Banken bieten 10 % an, manche staffeln nach Sollzinsbindung. Bei einem 300.000-€-Darlehen sind das 15.000 € pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Achten Sie auch auf das Recht zum Tilgungssatzwechsel (Erhöhung oder Senkung der Tilgung während der Sollzinsbindung).

Was passiert nach Ablauf der Sollzinsbindung?

Nach Ende der Zinsbindung muss die Restschuld neu finanziert werden – entweder über eine Anschlussfinanzierung beim gleichen Anbieter (Prolongation) oder durch Umschuldung zu einer anderen Bank. Ein Forward-Darlehen sichert bis zu 60 Monate im Voraus den heutigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung – sinnvoll bei erwartet steigenden Zinsen.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf (BLA) ist das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert der Immobilie. Liegt der BLA unter 60 %, erhalten Sie die besten Zinsen; bis 80 % gelten leichte Aufschläge, ab 80–100 % deutliche Aufschläge. Beispiel: Bei 400.000 € Beleihungswert und 240.000 € Darlehen beträgt der BLA 60 %.

Ist Hypothekenzins in Deutschland steuerlich absetzbar?

Für selbstgenutzte Immobilien können Schuldzinsen in Deutschland nicht von der Steuer abgesetzt werden. Bei vermieteten Immobilien können Sie Schuldzinsen, Abschreibung (AfA), Erhaltungsaufwand und Bewirtschaftungskosten als Werbungskosten geltend machen. Für energetische Sanierung der selbstgenutzten Immobilie gewährt § 35c EStG eine Steuerermäßigung von bis zu 40.000 € verteilt auf drei Jahre.

Kann ich der Annuität und dem Tilgungsdatum trauen, wenn ich Sondertilgungen leiste?

Das Tilgungsdatum geht davon aus, dass Sie die geplante Rate plus Sondertilgung pünktlich und ohne Zinsänderung leisten. In der Praxis verändern Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel, Anschlussfinanzierung oder pausierte Raten den Verlauf. Betrachten Sie das Datum als Planungswert. Für einen exakten Tilgungsplan fordern Sie bei Ihrer Bank einen aktuellen Tilgungsplan an.

Quellen

Methodik

Dieser Rechner verwendet die Annuitätenformel M = P·r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), wobei M die monatliche Annuität ist, P die Darlehenssumme (Kaufpreis minus Eigenkapital), r der monatliche Sollzins (Jahreszins ÷ 12) und n die Gesamtzahl der monatlichen Raten. Die private Hypothekenversicherung wird angewendet, wenn die Anzahlung unter 20 % liegt; Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und Hausgeld werden zur Annuität hinzugefügt, fließen aber nicht in die Zinsberechnung ein. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbuch (~1,5 %) sowie Maklergebühr (3,57 % inkl. MwSt., hälftig) sind nicht in der Darlehenssumme enthalten und müssen aus Eigenkapital gedeckt werden.

Mehr über unsere Methodik erfahren →

Profi-Tipps

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