Hypothekenrechner
Berechnen Sie Ihre monatliche Hypothekenrate, die Gesamtzinsen und einen vollständigen Tilgungsplan. Planen Sie Ihren Immobilienkauf mit Sicherheit.
Hypothekenformeln
Monatliche Rate
Gesamtzinsen
Restschuld
Kreditlaufzeit
Ihre Hypothekenrate verstehen
Eine Hypothek ist in der Regel die größte finanzielle Verpflichtung, die Sie je eingehen werden. Es ist unerlässlich zu verstehen, was Sie jeden Monat – und über die gesamte Kreditlaufzeit – zahlen werden, um eine fundierte Kaufentscheidung treffen zu können.
Ihre monatliche Gesamtbelastung setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen, die häufig als PITI bezeichnet werden (Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherung). Unser Rechner schlüsselt jeden Bestandteil auf, damit Sie genau wissen, wofür Ihr Geld verwendet wird.
Vollständige Ratenübersicht
Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherung und Hypothekenversicherung auf einen Blick.
Laufzeiten vergleichen
Sehen Sie, wie sich 15- und 30-jährige Laufzeiten auf Rate und Zinsen auswirken.
Auswirkung von Sonderzahlungen
Erfahren Sie, wie Sonderzahlungen Zinsen und Laufzeit reduzieren.
Tilgungsplan
Sehen Sie, wie jede Rate auf Tilgung und Zinsen aufgeteilt wird.
Bestandteile der Hypothekenrate
Jeder Bestandteil Ihrer monatlichen Rate erfüllt einen anderen Zweck. Wenn Sie diese kennen, können Sie genauer budgetieren und mögliche Einsparungen erkennen.
Tilgung
Der Teil Ihrer Rate, der Ihren Kreditsaldo reduziert. Zu Beginn des Kredits ist dieser Anteil gering, wächst aber mit der Zeit. Durch Sondertilgungen können Sie die Gesamtzinsen erheblich senken und die Kreditlaufzeit verkürzen.
Zinsen
Die Kosten der Kreditaufnahme, berechnet auf Ihre Restschuld. In den ersten Jahren fließt der Großteil Ihrer Rate in die Zinsen. Bei einem 300.000-€-Kredit über 30 Jahre zu 6,5 % zahlen Sie über die Kreditlaufzeit nahezu 400.000 € Zinsen.
Grundsteuer
Jährliche Steuer auf Basis des Einheitswerts Ihrer Immobilie. Die Sätze variieren je nach Lage stark (0,5 % bis 2,5 %+ des Immobilienwerts). Wird häufig monatlich vom Kreditgeber eingezogen und treuhänderisch verwahrt.
Gebäudeversicherung
Von Kreditgebern gefordert, um die Immobilie abzusichern. Kosten variieren je nach Lage, Immobilienwert und Deckungsumfang. Typischerweise 1.000–3.000 € jährlich. Ein Vergleich lohnt sich – die Prämien können erheblich voneinander abweichen.
Private Hypothekenversicherung (PMI)
Erforderlich, wenn die Anzahlung unter 20 % liegt. Typischerweise 0,5 % bis 1 % des Kreditbetrags jährlich. Kann aufgehoben werden, sobald Sie 20 % Eigenkapital erreicht haben. Vermeidbar durch 20 % Anzahlung, Kombi-Finanzierungen oder vom Kreditgeber übernommene Versicherung.
Hausgeldgebühr
Bei Eigentumswohnungen und bestimmten Wohnanlagen für gemeinsame Einrichtungen und Instandhaltung. Kann von 100 € bis über 1.000 € monatlich betragen. Kein Bestandteil der Hypothek, aber budgetrelevant.
15-jährige vs. 30-jährige Hypothek
Die Wahl zwischen einer 15-jährigen und einer 30-jährigen Hypothek ist eine der wichtigsten Entscheidungen beim Immobilienkauf. Beide haben klare Vorteile.
| Kriterium | 15-jährige Hypothek | 30-jährige Hypothek | Unterschied |
|---|---|---|---|
| Monatliche Rate | Höher (ca. 40 % mehr) | Niedriger | 30 Jahre erschwinglicher |
| Zinssatz | Typischerweise 0,5–0,75 % niedriger | Etwas höher | 15 Jahre spart beim Zins |
| Gesamtzinsen (300 T€ @ 6,5 %) | ca. 160.000 € | ca. 383.000 € | 15 Jahre spart 223 T€ |
| Eigenkapitalaufbau | Schneller | Langsamer | 15 Jahre baut Vermögen schneller auf |
| Flexibilität | Geringer (höhere Rate) | Größer (niedrigere Rate) | 30 Jahre flexibler |
| Kreditvergabe | Schwieriger (höhere Schuldenquote) | Einfacher | 30 Jahre für mehr Käufer zugänglich |
Wie Sonderzahlungen Geld sparen
Sondertilgungen sind eine der wirkungsvollsten Methoden, um bei Ihrer Hypothek Geld zu sparen und schneller Eigenkapital aufzubauen.
100 € Sonderzahlung monatlich
Bei einem 300.000-€-Kredit über 30 Jahre zu 6,5 % spart eine monatliche Sonderzahlung von 100 € rund 62.000 € Zinsen und verkürzt die Laufzeit um 5 Jahre.
250 € Sonderzahlung monatlich
Derselbe Kredit mit 250 € Sonderzahlung monatlich spart 118.000 € Zinsen und verkürzt die Laufzeit um fast 9 Jahre.
Eine Extrazahlung pro Jahr
Eine zusätzliche Jahresrate (oder zweiwöchige Zahlungen) spart 58.000 € und kürzt die Kreditlaufzeit um mehr als 4 Jahre.
Einmalige Sonderzahlungen
Steuerrückerstattungen oder Boni auf die Tilgung anzurechnen, hat erhebliche Auswirkungen – besonders zu Beginn der Laufzeit, wenn die Zinskosten am höchsten sind.
Überlegungen zur Anzahlung
Ihre Anzahlung beeinflusst nicht nur Ihre monatliche Rate, sondern auch Ihren Zinssatz, die Anforderungen an die Hypothekenversicherung und Ihre Verhandlungsposition.
20 % Anzahlung (klassisch)
Kein PMI erforderlich. Bei einer Immobilie für 350.000 € sind das 70.000 €. Führt zu einer niedrigeren monatlichen Rate und oft zu besseren Zinssätzen. Signalisiert dem Verkäufer, dass Sie ein ernsthafter, qualifizierter Käufer sind.
10–19 % Anzahlung
PMI erforderlich, aber mehr Liquidität bleibt erhalten. PMI erhöht die Rate typischerweise um 100–300 € monatlich. PMI kann bei 20 % Eigenkapital beantragt und bei 22 % automatisch aufgehoben werden.
3–5 % Anzahlung (staatlich gefördert)
Ermöglicht frühere Eigenheimfinanzierung, führt aber zu höheren monatlichen Kosten. Bei bestimmten Programmen bleibt die PMI für die gesamte Kreditlaufzeit bestehen. Die langfristigen Gesamtkosten sollten bedacht werden.
0 % Anzahlung (Sonderprogramme)
Für berechtigte Personengruppen verfügbar. Kein PMI bei bestimmten Programmen. Gute Option, wenn berechtigt – dennoch sollten Sondertilgungen zum schnelleren Eigenkapitalaufbau in Betracht gezogen werden.
Tipps für die beste Hypothek
Kleine Unterschiede beim Zinssatz und bei den Konditionen können über die Kreditlaufzeit Zehntausende Euro ausmachen.
Kreditwürdigkeit verbessern
Ein sehr guter Bonitätsscore sichert die besten Zinssätze. Eine Verbesserung um 100 Punkte kann den Zinssatz um 0,5 %+ senken – das sind über 30.000 € bei einem typischen Kredit. Kreditkartensalden abbauen und vor dem Kreditantrag keine neuen Verbindlichkeiten eingehen.
Mehrere Kreditgeber vergleichen
Holen Sie Angebote von mindestens 3–5 Kreditgebern ein, darunter Banken, Kreditgenossenschaften und Hypothekenvermittler. Zinsunterschiede von 0,25 % bis 0,5 % sind üblich und kosten über die Kreditlaufzeit Tausende Euro.
Effektivzins statt Nominalzins vergleichen
Der effektive Jahreszins schließt Gebühren ein und ermöglicht einen echten Kostenvergleich. Ein niedrigerer Zinssatz mit hohen Gebühren kann teurer sein als ein etwas höherer Zinssatz mit niedrigen Gebühren.
Zinspunkte berücksichtigen
Der Kauf von Zinspunkten (vorausbezahlte Zinsen) senkt Ihren Zinssatz. Jeder Punkt kostet 1 % des Kredits und reduziert den Zinssatz typischerweise um 0,25 %. Lohnt sich, wenn Sie den Kredit länger als 5 Jahre halten.
Zinssatz sichern
Sobald Sie einen guten Zinssatz finden, lassen Sie ihn festschreiben. Zinsbindungen gelten in der Regel 30–60 Tage. Zinsen können sich täglich ändern, und ein nicht gebundener Zinssatz ist keine Garantie.
Schuldenquote senken
Kreditgeber bevorzugen eine Gesamtschuldenquote unter 36 %, wobei die Wohnkosten 28 % des Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollten. Fahrzeugkredite oder Kreditkarten vor dem Antrag abzahlen, um mehr Kreditspielraum zu erhalten.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Eine gängige Faustregel besagt, dass Ihre Gesamtwohnkosten (Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherung) 28 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollten und alle Schuldenzahlungen 36 % nicht überschreiten sollten. Bei einem Jahreseinkommen von 75.000 € entspricht das etwa 1.750 € monatlich für Wohnen, was je nach Anzahlung und regionaler Steuerbelastung einem Immobilienwert von 250.000–300.000 € entspricht.
Was ist eine private Hypothekenversicherung und wie werde ich sie los?
Die private Hypothekenversicherung (PMI) schützt den Kreditgeber bei einem Zahlungsausfall. Sie ist erforderlich, wenn die Anzahlung unter 20 % liegt. Sie können die Aufhebung bei 20 % Eigenkapital beantragen (basierend auf dem ursprünglichen Wert oder einer neuen Bewertung). Bei 22 % Eigenkapital wird sie automatisch aufgehoben. Eine Umschuldung ist eine weitere Möglichkeit, sobald ausreichend Eigenkapital vorhanden ist.
Sollte ich Zinspunkte kaufen, um meinen Zinssatz zu senken?
Das hängt davon ab, wie lange Sie den Kredit halten. Berechnen Sie den Amortisationszeitpunkt: Kostet ein Punkt 3.000 € und spart 50 € monatlich, amortisiert er sich nach 60 Monaten (5 Jahren). Wenn Sie planen, länger zu bleiben, sind Punkte sinnvoll. Wenn Sie möglicherweise früher umziehen oder umschulden, verzichten Sie darauf.
Welchen Bonitätsscore benötige ich für eine Hypothek?
Mindestanforderungen variieren: Für staatlich geförderte Kredite werden oft 580+ verlangt (oder 500 mit 10 % Anzahlung), für konventionelle Kredite 620+, aber die besten Zinssätze erfordern 740+. Jede Verbesserung um 20 Punkte kann den Zinssatz um 0,125 % bis 0,25 % senken.
Lohnen sich zweiwöchige Ratenzahlungen?
Ja! Indem Sie die Hälfte Ihrer monatlichen Rate alle zwei Wochen zahlen, leisten Sie 26 halbe Zahlungen (13 volle Zahlungen) statt 12. Diese Extrazahlung fließt in die Tilgung, spart Tausende Euro Zinsen und verkürzt einen 30-jährigen Kredit um rund 4 Jahre.
Sollte ich eine Fest- oder Variabelverzinsung wählen?
Festzinsen bieten Planungssicherheit – Ihre Rate bleibt unverändert. Variable Zinssätze starten niedriger, können aber steigen. Variable Zinsen sind sinnvoll, wenn Sie die Immobilie vor der Zinsanpassung verkaufen oder umschulden (typischerweise nach 5–7 Jahren). In einem steigenden Zinsumfeld bieten Festzinsen Schutz.
Wie beeinflusst die Grundsteuer meine Rate?
Grundsteuern betragen typischerweise 0,5 % bis 2,5 % des Immobilienwerts jährlich. Bei einer Immobilie für 350.000 € und einem Satz von 1,2 % sind das 4.200 € jährlich oder 350 € monatlich zusätzlich zu Ihrer Hypothekenrate. Die Sätze variieren je nach Region und können sich im Laufe der Zeit ändern.
Profi-Tipps
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