Wie wird der Amortisationspunkt berechnet?
Amortisation = Abschlusskosten ÷ monatliche Ersparnis. Zahlen Sie 1.500 € Wechselkosten, um Ihre Rate um 150 € pro Monat zu senken, beträgt der Amortisationspunkt 1.500 ÷ 150 = 10 Monate. Ab dann ist jeder weitere Monat im Darlehen Nettoersparnis. Wer vorher verkauft oder erneut umschuldet, verliert effektiv Geld.
Wann lohnt sich eine Anschlussfinanzierung tatsächlich?
Drei Bedingungen sollten erfüllt sein: Der neue Sollzins liegt mindestens 0,3–0,5 % unter Ihrem aktuellen, Sie planen länger als den Amortisationszeitraum im Haus zu bleiben, und Ihr Beleihungsauslauf qualifiziert für die beste Konditionsstufe (typisch unter 60 % bzw. 80 %). Bei Anschlussfinanzierung am regulären Bindungsende ist der Wechsel meist günstig, weil keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen heute den Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst 6 bis 60 Monate später startet. Die Bank verlangt dafür einen Forward-Aufschlag von typisch 0,01–0,04 % pro Vorlaufmonat. Bei steigenden Marktzinsen schützt das vor Zinsschock, bei fallenden Zinsen riskieren Sie, über Marktniveau abzuschließen. Nach Vertragsschluss besteht Abnahmepflicht.
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB?
Wenn Sie ein Darlehen vor Ende der Zinsbindung kündigen, darf die Bank den ihr entgangenen Zinsgewinn als Schadensersatz verlangen (§ 502 BGB). Die Berechnung erfolgt nach Aktiv-Aktiv- oder Aktiv-Passiv-Methode und kann 5–10 % der Restschuld erreichen. Bei Immobilienverkauf ist die Kündigung nur möglich, wenn die Bank zustimmt oder ein berechtigtes Interesse vorliegt. Die VFE muss schriftlich nachvollziehbar dargestellt werden.
Was besagt das 10-Jahres-Kündigungsrecht nach § 489 BGB?
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie jedes Immobiliendarlehen mit fester Zinsbindung 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei längeren Zinsbindungen (z. B. 15 oder 20 Jahre). Maßgeblich ist der Tag der Vollauszahlung, nicht der Vertragsabschluss. Das Recht kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden.
Wie unterscheidet sich Anschlussfinanzierung von Umschuldung?
Bei der Anschlussfinanzierung endet Ihre Zinsbindung regulär und Sie schließen einen neuen Vertrag ab – wahlweise bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einem neuen Anbieter (Umschuldung). Eine Umschuldung im engeren Sinn meint den Wechsel zu einem anderen Kreditgeber, oft verbunden mit einer Grundschuldabtretung. Innerhalb der laufenden Zinsbindung ist beides nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung (oder via § 489 BGB) möglich.
Welche Wechselkosten fallen typischerweise an?
Beim Wechsel zu einer neuen Bank entstehen meist 0,1–0,3 % der Darlehenssumme an Grundschuldabtretungskosten (Notar und Grundbuchamt), ggf. Schätz- und Bearbeitungsgebühren der neuen Bank sowie Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht sofort abgerufen wird. Bei 300.000 € Restschuld sind das insgesamt rund 300–900 €. Eine Neueintragung der Grundschuld ist deutlich teurer und meist vermeidbar.
Wie schadet eine Umfinanzierung meiner Schufa?
Eine Bonitätsanfrage über Vermittler erfolgt in der Regel als „Anfrage Kreditkonditionen“, die schufaneutral ist. Erst der Vertragsabschluss erzeugt einen scoredrelevanten Eintrag. Wenn Sie mehrere Angebote innerhalb von 14 Tagen vergleichen, werden diese typisch als ein Vorgang gewertet. Achten Sie darauf, dass Vermittler oder Vergleichsportale die Anfrage als „konditionsneutral“ markieren.
Sollte ich die alte Grundschuld abtreten oder eine neue eintragen lassen?
Die Abtretung der bestehenden Grundschuld an die neue Bank ist meist die günstigere Option – typische Kosten 0,1–0,3 % der Darlehenssumme. Eine Neueintragung kostet hingegen 0,8–1,0 % (Notar plus Grundbuchamt). Die Abtretung ist Standard bei seriösen Anschlussfinanzierungen; bestehen Sie aktiv darauf, da manche Banken den teureren Weg vorschlagen.
Lohnt sich der Wechsel innerhalb der Zinsbindung trotz Vorfälligkeitsentschädigung?
Faustregel: Erst ab einer Zinsdifferenz von 1,0 % und mehr lohnt sich der Wechsel trotz VFE. Lassen Sie zwei Berechnungen erstellen – die VFE Ihrer aktuellen Bank und das Konditionsangebot der neuen Bank über die Restlaufzeit der alten Bindung. Tragen Sie die VFE als „Abschlusskosten“ in den Rechner ein, um den realistischen Amortisationspunkt zu sehen.
Welche Rolle spielt der Beleihungsauslauf bei der Anschlussfinanzierung?
Der Beleihungsauslauf (Restschuld ÷ Beleihungswert) entscheidet über Ihre Konditionsstufe. Nach 10–15 Jahren Tilgung ist Ihr Beleihungsauslauf typisch deutlich gesunken – oft unter 60 %. Banken bieten dann ihre besten Konditionen. Lassen Sie den Beleihungswert ggf. neu schätzen, falls die Immobilie an Wert gewonnen hat – das kann 0,1–0,3 % Sollzinsvorteil bedeuten.
Kann ich die monatliche Rate bei der Anschlussfinanzierung anpassen?
Ja, mit dem neuen Vertrag legen Sie Sollzins, Laufzeit und Tilgungssatz neu fest. Üblich ist eine anfängliche Tilgung von 2–4 %. Höhere Tilgung bedeutet höhere Rate, aber schnellere Schuldenfreiheit. Vereinbaren Sie zudem das Recht auf kostenfreie Sondertilgung (typisch 5 % p. a.) und einen Tilgungssatzwechsel – beides bietet Flexibilität bei verändertem Einkommen.
