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Calculadora de Crédito Habitação

Calcule a sua prestação mensal, o total de juros pagos e veja um mapa de amortização completo. Planeie a compra de casa com confiança.

Fórmulas do Crédito Habitação

Prestação Mensal

A carregar fórmula...

Juros Totais

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Capital em Dívida

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Prazo

Detalhes do Empréstimo

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Custos Adicionais (Opcional)

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Compreender a Sua Prestação de Crédito Habitação

O crédito habitação é, regra geral, o maior compromisso financeiro que assume ao longo da vida. Saber exatamente quanto vai pagar todos os meses — e ao longo de todo o prazo — é essencial para tomar uma decisão informada na compra de casa em Portugal.

A prestação mensal total é composta por várias parcelas: capital, juros, IMI, seguros obrigatórios (vida e multirriscos) e, no caso de apartamentos, a quota de condomínio. A nossa calculadora detalha cada componente para que saiba exatamente onde está a aplicar o seu dinheiro.

🏠

Visão Completa da Prestação

Veja capital, juros, IMI, seguros e comissões num único quadro.

📊

Compare Prazos

Veja como prazos de 15, 20 ou 30 anos afetam a prestação e os juros totais.

💰

Impacto das Amortizações Antecipadas

Descubra como amortizar antecipadamente reduz juros e aproxima a liquidação.

📅

Mapa de Amortização

Veja como cada prestação é repartida entre capital e juros ao longo do tempo.

Tipos de Taxa: Variável, Fixa e Mista

Em Portugal, o crédito habitação tem três regimes de taxa principais. A escolha entre eles influencia a previsibilidade da prestação, o custo total e a estratégia em ciclos de subida ou descida da Euribor.

📉

Taxa Variável (Euribor + Spread)

A prestação resulta da Euribor (a 3, 6 ou 12 meses) acrescida de um spread fixo definido pelo banco. Costuma começar mais baixa, mas oscila a cada revisão. Os bancos portugueses oferecem normalmente Euribor a 6 ou 12 meses como referência standard.

🔒

Taxa Fixa

A taxa mantém-se inalterada durante todo o período contratado (5, 10, 20 ou até 30 anos). Garante prestação previsível e proteção contra subidas da Euribor, mas costuma arrancar acima da variável e a amortização antecipada total tem uma comissão mais alta (até 2% sobre o capital amortizado).

🔀

Taxa Mista

Começa com um período de taxa fixa (frequentemente 2 a 10 anos) e depois passa automaticamente para Euribor + spread. É uma escolha popular em Portugal para quem quer estabilidade no início do empréstimo e flexibilidade depois, sem pagar o prémio integral da taxa fixa de longo prazo.

🛡️

Seguros Obrigatórios

O banco exige seguro de vida (associado ao mutuário) e multirriscos (associado ao imóvel). Os custos variam consoante a idade, capital em dívida e capital seguro do imóvel. Tem direito a contratá-los fora do banco — comparar pode poupar centenas de euros por ano (DECO PROTeste publica análises anuais).

📋

FINE — Ficha de Informação Normalizada Europeia

Antes da contratação, o banco entrega obrigatoriamente a FINE com todas as condições do crédito: TAN, TAEG, MTIC, comissões, seguros, plano de amortização e cenários de stress. É o documento certo para comparar propostas entre bancos lado a lado, conforme o Aviso do Banco de Portugal.

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Condomínio

Para apartamentos, cobre limpeza de zonas comuns, manutenção e o fundo de reserva legalmente obrigatório (mínimo 10% da quota anual). Pode variar entre 20 EUR e 150 EUR ou mais por mês. Não faz parte do crédito mas conta para a taxa de esforço considerada pelo banco.

Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal

Desde julho de 2018, o Banco de Portugal aplica uma Recomendação Macroprudencial que define limites para a concessão de crédito habitação. Estes critérios são usados pelos bancos como referência para aprovar ou recusar pedidos.

CritérioHabitação Própria PermanenteOutras FinalidadesNotas
Rácio LTV máximo 90% do valor da avaliação ou compra (o menor) 80% Imóveis do Estado em venda podem ir a 100%
Taxa de esforço (DSTI) Recomendada ≤50% Recomendada ≤50% Stress test +3 p.p. e +30% (≥60 anos)
Prazo máximo 40 anos (até 30 anos para ≥30) 40 anos (até 30 anos para ≥30) Prazo médio da carteira deve convergir para 30 anos
Tipo de amortização Pagamentos regulares de capital e juros Pagamentos regulares de capital e juros Limita estruturas balão
Idade do mutuário Prazo reduz a partir de 30 e 60 anos Prazo reduz a partir de 30 e 60 anos Mutuários >70 anos no fim do contrato penalizam o prazo
Margem de tolerância Até 10% do volume novo fora dos limites Até 10% do volume novo fora dos limites Bancos podem aprovar excepções controladas

Como as Amortizações Antecipadas Poupam Dinheiro

Amortizar antecipadamente é uma das formas mais eficazes de poupar no crédito habitação. Em Portugal, a comissão de amortização antecipada está legalmente limitada: 0,5% sobre o capital amortizado em taxa variável e 2% em taxa fixa (Decreto-Lei n.º 51/2007 e alterações posteriores). Desde novembro de 2022, uma medida temporária reduziu para 0% em contratos de taxa variável — verifique se está em vigor no ano em curso no portal do Banco de Portugal.

💵

100 EUR Extra por Mês

Num crédito de 200.000 EUR a 30 anos com taxa de 4,0%, adicionar 100 EUR/mês ao capital poupa cerca de 32.000 EUR em juros e antecipa a liquidação em cerca de 4 anos.

💰

300 EUR Extra por Mês

O mesmo crédito com 300 EUR extra por mês poupa cerca de 75.000 EUR em juros e antecipa em quase 9 anos. A poupança é maior quando se amortiza no início, porque a parcela de juros é mais alta.

📅

Amortização do Subsídio de Férias/Natal

Usar o subsídio de férias ou de Natal para amortizar uma vez por ano corta milhares de euros em juros ao longo do prazo. Em taxa variável, a comissão é apenas 0,5% (ou 0% se a medida temporária ainda estiver em vigor).

🎯

Amortização Total com Herança ou IRS

Aplicar uma herança, reembolso de IRS ou prémio anual no capital tem efeito significativo, sobretudo nos primeiros anos do contrato. Avalie sempre se o capital tem maior rendibilidade fora do crédito — com Euribor elevada, amortizar costuma compensar.

Entrada, LTV e Custos Iniciais

A entrada (capitais próprios) influencia a prestação, o spread aplicado pelo banco (via rácio LTV) e os custos iniciais que tem de assegurar para escriturar a casa.

📊

Entrada de 20% ou Mais

Permite cumprir o LTV recomendado pelo Banco de Portugal (90% para habitação própria permanente) com folga e costuma desbloquear spreads mais baixos nos bancos. Num imóvel de 300.000 EUR, são 60.000 EUR de capitais próprios.

🎯

Entrada de 10 a 20%

Cumpre o limite máximo de LTV para habitação própria permanente (90%). Mantém liquidez para obras, mobiliário ou fundo de emergência. Os bancos costumam aplicar spreads progressivos: quanto mais baixo o LTV, melhor a taxa.

💡

Custos Iniciais (Além da Entrada)

Conte com 6% a 10% do preço do imóvel para IMT, Imposto do Selo, escritura, registos e comissões do banco (avaliação, dossier, processamento). Num imóvel de 300.000 EUR isso são 18.000 EUR a 30.000 EUR adicionais à entrada, dependendo se é primeira habitação e do escalão de IMT.

⚠️

Garantia Pública para Jovens (até 35 anos)

Desde 2024 existe uma garantia pública que cobre até 15% do valor da transação para jovens até 35 anos a comprar a primeira habitação própria permanente, permitindo financiar até 100% do valor da avaliação dentro de limites de preço. Consulte as condições e tetos atualizados no portal do Governo e no seu banco.

Dicas para o Melhor Crédito Habitação

Pequenas diferenças no spread e nas comissões podem representar dezenas de milhares de euros ao longo do prazo. O Banco de Portugal supervisiona a comercialização e exige transparência através da FINE e do Aviso sobre a TMA (Taxa Máxima Anual).

📝

Verifique o Seu Mapa de Responsabilidades

Peça o mapa de responsabilidades de crédito ao Banco de Portugal (gratuito, online com chave móvel digital ou cartão de cidadão). Mostra todos os créditos ativos e eventuais incidentes. Liquide cartões revolving e créditos pessoais antes da candidatura para baixar a taxa de esforço.

🔍

Compare Pelo Menos 3 Bancos

Peça simulações e a FINE a pelo menos 3 a 5 bancos. Use também um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal. Diferenças de 0,2% a 0,5% no spread custam milhares ao longo do prazo. A DECO PROTeste publica comparativos anuais de spreads e TAEG.

📊

Compare TAEG e MTIC, Não Só o Spread

A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) inclui juros, comissões e seguros obrigatórios. O MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) mostra quanto vai pagar no total ao banco. Estão ambos obrigatoriamente na FINE — use-os para comparar propostas em pé de igualdade.

📅

Escolha o Indexante Euribor com Cuidado

A Euribor a 6 ou 12 meses é a referência mais comum em Portugal. Períodos mais longos significam revisões menos frequentes da prestação — útil em cenários de subida das taxas. Em ciclos de descida, indexantes mais curtos (3 ou 6 meses) refletem a quebra mais depressa.

🔒

Negoceie os Produtos Associados

Os bancos oferecem bonificações no spread em troca de produtos associados (cartão de crédito, conta ordenado, seguros, PPR). Calcule sempre se o custo desses produtos compensa a bonificação. A FINE indica obrigatoriamente o spread sem e com produtos associados.

💼

Avalie a Taxa de Esforço com Stress

A Recomendação do Banco de Portugal exige que os bancos testem a sua taxa de esforço com um stress de +3 p.p. na taxa de juros (e +30% nas despesas em mutuários com 60+ anos). Faça as contas em casa: se a Euribor subir 3 pontos, a prestação ainda cabe no seu orçamento?

Cenários de crédito habitação populares

Respostas rápidas para montantes de empréstimo comuns — cada um mostra a prestação mensal para cada taxa, o total de juros e permite ajustar os valores.

30 anos fixa

15 anos fixa

Como usar esta calculadora de crédito habitação

  1. Introduza o Preço do Imóvel (EUR) — o valor que consta no contrato-promessa, não o valor patrimonial tributário (VPT) nem o pedido inicial do vendedor.
  2. Indique a sua Entrada (EUR) ou Entrada (%) — o outro campo atualiza automaticamente. Em Portugal, o Banco de Portugal recomenda LTV até 90% para habitação própria permanente, ou seja, no mínimo 10% de capitais próprios.
  3. Escolha o Prazo (10, 15, 20 ou 30 anos) e introduza a Taxa de Juros (%) — use a TAN da FINE, não a taxa de campanha. O prazo máximo é 40 anos, mas é reduzido a partir dos 30 e dos 60 anos de idade do mutuário.
  4. Opcional: adicione o IMI Anual (EUR), Seguros Obrigatórios (EUR), Condomínio Mensal (EUR) e Amortização Mensal Extra (EUR) para ter uma estimativa realista do encargo total mensal.
  5. Clique em Calcular para ver a prestação mensal, juros totais, data de liquidação e o detalhe completo. Para a taxa de esforço, divida a prestação pelo seu rendimento líquido mensal — o Banco de Portugal recomenda manter abaixo de 50%, com folga para o stress de +3 p.p.

Exemplos

Jovem em primeira habitação: 220.000 EUR, entrada de 22.000 EUR, 35 anos a 3,9% (taxa mista)

Comprador de 30 anos compra um T2 de 220.000 EUR no Porto. Pediu garantia pública para jovens e financiou 90% (198.000 EUR). Optou por taxa mista — 5 anos fixa a 3,9% e depois Euribor 6M + spread 1,1%. Prazo de 35 anos, abaixo do limite máximo para a sua idade.

ResultadoMontante financiado 198.000 EUR. Capital e juros cerca de 871 EUR por mês durante o período fixo. Prestação total bruta cerca de 971 EUR incluindo IMI e seguros. Juros totais ao longo de 35 anos: cerca de 168.000 EUR, assumindo Euribor estável após o 5.º ano.

A calculadora aplica M = P·r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1) com P = 198.000, r = 0,039/12 ≈ 0,00325 e n = 420. Isso devolve uma prestação de capital e juros de cerca de 871 EUR. IMI de 660 EUR/ano dá 55 EUR/mês e os seguros vida + multirriscos somam 45 EUR/mês. A taxa de esforço a partir de um rendimento líquido de 1.800 EUR/mês fica em cerca de 54% — acima do recomendado pelo Banco de Portugal. Em conjugação com a cônjuge (rendimento conjunto 3.000 EUR), o esforço desce para 32%, dentro da recomendação e suportando o stress de +3 p.p.

Casal em substituição de habitação: 380.000 EUR, entrada de 90.000 EUR, 25 anos a 3,5% fixa

Casal com 40 anos vende a casa anterior e injeta 90.000 EUR como entrada. Compra um T3 em Lisboa por 380.000 EUR e financia 290.000 EUR. Escolheu taxa fixa a 3,5% durante todo o prazo de 25 anos para estabilidade orçamental, aceitando pagar um spread superior ao da variável.

ResultadoMontante financiado 290.000 EUR. Capital e juros cerca de 1.452 EUR por mês durante os 25 anos. Prestação total bruta cerca de 1.612 EUR incluindo IMI e seguros. Juros totais ao longo de 25 anos: cerca de 145.500 EUR. LTV de 76% — abaixo do limite recomendado e dentro de um escalão de spread baixo.

Com P = 290.000, r = 0,035/12 ≈ 0,002917 e n = 300, a fórmula da prestação dá cerca de 1.452 EUR. Como escolheram taxa fixa, a prestação não muda durante o prazo, mesmo que a Euribor suba — mas se quiserem amortizar totalmente o crédito antes do fim, a comissão é 2% sobre o capital amortizado, contra 0,5% (ou 0%) na variável. A IMT na compra é cerca de 13.000 EUR e o Imposto do Selo 0,8% (2.320 EUR) — esses valores não fazem parte do crédito mas têm de ser garantidos com capitais próprios.

Caso limite: amortização total parcial em ciclo de Euribor alta

Mutuária com crédito ativo de 165.000 EUR, prazo restante de 22 anos, taxa variável Euribor 12M + spread 1,0%. Recebe herança de 50.000 EUR e quer perceber o impacto de uma amortização parcial extraordinária mantendo a prestação para encurtar o prazo, ou mantendo o prazo para reduzir a prestação.

ResultadoAntes da amortização: capital em dívida 165.000 EUR, prestação cerca de 985 EUR por mês. Depois de amortizar 50.000 EUR (capital em dívida passa para 115.000 EUR): mantendo o prazo, a prestação desce para cerca de 687 EUR (poupança mensal 298 EUR); mantendo a prestação, o prazo encurta para cerca de 13 anos (poupança total de juros cerca de 38.000 EUR). Comissão de amortização parcial: 0,5% × 50.000 EUR = 250 EUR em taxa variável.

A calculadora simula os dois cenários repetindo a fórmula de anuidade com o novo capital (115.000 EUR) e variando n ou M. Em ciclos de Euribor alta (como em 2023-2024 quando a Euribor 12M esteve acima de 3,5%), amortizar costuma render mais do que aplicações sem risco como depósitos a prazo. Em ciclos de Euribor baixa, vale a pena comparar com a TAEG dos depósitos ou rendibilidade de PPR/ETF. A medida temporária de 0% de comissão de amortização antecipada para crédito habitação variável (em vigor desde novembro de 2022) tem sido prorrogada — verifique se ainda se aplica no portal do Banco de Portugal antes de planear.

Como funciona

A calculadora usa a fórmula padrão de anuidade M=P⋅r(1+r)n(1+r)n−1M = P \cdot \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}, onde MM é a prestação mensal, PP é o montante financiado (preço do imóvel menos entrada), rr é a taxa mensal (taxa anual dividida por 12) e nn é o número total de pagamentos mensais (prazo em anos × 12). Para um crédito de 200.000 EUR a 4,0% durante 30 anos, a prestação de capital e juros é cerca de 955 EUR.

Em cada mês, os juros são calculados sobre o capital em dívida. No início do contrato, a maior parte da prestação destina-se a juros porque o capital é elevado. À medida que o capital amortiza, a parcela de juros diminui e a parcela de capital aumenta — por isso amortizar antecipadamente nos primeiros anos tem o maior impacto a longo prazo.

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), os seguros obrigatórios de vida e multirriscos e a quota de condomínio são somados a capital e juros para produzir o encargo mensal total bruto. Não influenciam o cálculo dos juros do crédito, mas são fundamentais para o orçamento familiar e para a taxa de esforço usada pelos bancos conforme a Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal.

Em taxa variável, a fórmula é reaplicada a cada revisão (3, 6 ou 12 meses, consoante o indexante Euribor escolhido) com a nova taxa, ajustando a prestação. Em taxa fixa, a prestação mantém-se constante durante o período fixo. As amortizações antecipadas extra são aplicadas diretamente ao capital, reduzindo os juros futuros — em taxa variável a comissão legal é 0,5% (com medida temporária de 0% desde nov/2022) e em taxa fixa é 2% sobre o capital amortizado.

Quando usar esta calculadora

  • Comprar a primeira habitação. Simule com taxas realistas (Euribor 12M + spread 1,0-1,5% em 2026) e verifique se a prestação cabe na taxa de esforço recomendada pelo Banco de Portugal (≤50%, com stress test de +3 p.p.). Considere a garantia pública para jovens até 35 anos, que pode permitir financiamento até 100% do valor da avaliação.
  • Comparar propostas entre bancos. Introduza o mesmo montante e prazo com a taxa de cada banco para ver o custo real, mensal e total. Numa hipoteca de 200.000 EUR a 30 anos, 0,3% de diferença no spread equivale a mais de 11.000 EUR ao longo do prazo. Peça a FINE a pelo menos 3 bancos e use um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal.
  • Decidir entre taxa variável, fixa ou mista. Compare a prestação com Euribor + spread atual e com taxa fixa a 5, 10 ou 20 anos. Em ciclos de subida das taxas, a fixa ou mista oferece proteção; em descida ou estabilidade, a variável tende a ser mais barata. Faça sempre o stress test de +3 p.p. para validar resiliência.
  • Escolher o prazo certo. Alterne entre 10, 15, 20 e 30 anos para ver o impacto nos juros totais e na prestação. Prazos mais curtos poupam muito em juros mas exigem prestação mais alta. O Banco de Portugal recomenda que o prazo médio das carteiras convirja para 30 anos; mutuários acima dos 30 anos têm reduções progressivas no prazo máximo permitido.
  • Avaliar amortizações antecipadas. Adicione uma Amortização Mensal Extra para ver quanto poupa em juros e em quanto antecipa a liquidação. Em taxa variável a comissão legal é 0,5% (ou 0% se a medida temporária estiver em vigor), em taxa fixa 2%. Compare sempre com alternativas de investimento — em ciclos de Euribor alta, amortizar costuma compensar.

Erros frequentes

  • ErroComparar apenas o spread e ignorar a TAEG e o MTIC.
    SoluçãoA TAEG inclui o spread, as comissões iniciais e periódicas e os seguros obrigatórios. O MTIC mostra quanto vai pagar no total. Duas propostas com o mesmo spread podem ter TAEG muito diferentes. Compare sempre TAEG-com-TAEG e MTIC-com-MTIC — ambos obrigatórios na FINE conforme o Banco de Portugal.
  • ErroEsquecer os custos iniciais além da entrada.
    SoluçãoConte com 6% a 10% do preço do imóvel para IMT, Imposto do Selo (0,8% sobre a compra e 0,6% sobre o crédito), escritura, registos, avaliação e comissão de dossier do banco. Num imóvel de 300.000 EUR, são 18.000 EUR a 30.000 EUR adicionais à entrada que tem de assegurar com capitais próprios.
  • ErroNão validar a taxa de esforço com o stress test.
    SoluçãoA Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal exige que os bancos simulem a sua prestação com a taxa atual +3 p.p. (e +30% nas despesas em mutuários com 60+ anos). Faça as contas em casa: se a Euribor subir 3 pontos, a prestação ainda cabe no seu rendimento líquido sem comprometer outras despesas essenciais?
  • ErroAceitar produtos associados sem fazer contas.
    SoluçãoOs bancos oferecem bonificações no spread em troca de cartão de crédito, conta ordenado domiciliada, seguros, PPR ou aplicações. O custo desses produtos pode anular ou superar a poupança no spread. A FINE indica obrigatoriamente o spread sem e com produtos associados — calcule sempre o custo total.
  • ErroIgnorar a comissão de amortização antecipada na escolha do regime de taxa.
    SoluçãoEm taxa variável, a comissão legal é 0,5% (ou 0% se a medida temporária estiver em vigor desde novembro de 2022). Em taxa fixa, é 2% sobre o capital amortizado. Se planeia amortizar antecipadamente (por exemplo, com uma herança ou venda de outro bem), a variável ou mista é normalmente mais vantajosa.

Perguntas frequentes

Quanto crédito habitação posso pedir consoante o meu rendimento?

Os bancos usam a Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal: a taxa de esforço (DSTI — prestação de todos os créditos sobre rendimento líquido) deve ser ≤50%, com stress test de +3 p.p. na taxa de juros. Para um rendimento líquido familiar de 2.500 EUR/mês, a prestação total não deve ultrapassar 1.250 EUR. O montante depende ainda da taxa, prazo, outras dívidas e idade. Para um cálculo preciso, use o simulador de cada banco ou peça aconselhamento a um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal.

Qual é o LTV máximo permitido em Portugal?

Segundo a Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal em vigor desde 2018, o rácio LTV (Loan-to-Value) máximo é 90% do menor entre o valor da avaliação e o preço de compra para habitação própria permanente, e 80% para outras finalidades (segunda habitação, investimento). Imóveis do Estado em venda podem ir até 100%. Há ainda uma garantia pública (desde 2024) que cobre até 15% para jovens até 35 anos comprando primeira habitação, permitindo financiar 100% dentro de limites de preço.

Taxa variável, fixa ou mista — qual escolher em 2026?

A variável (Euribor + spread) costuma ter spread mais baixo e flexibilidade na amortização antecipada (comissão 0,5%, ou 0% com medida temporária em vigor desde nov/2022) mas a prestação oscila. A fixa garante prestação estável durante o prazo contratado mas tem spread superior e comissão de amortização total de 2%. A mista combina período fixo inicial (2 a 10 anos) com variável depois. Em ciclos de incerteza ou subida das taxas, a mista é popular em Portugal. Analise a FINE de cada proposta e considere o seu horizonte temporal.

Como verifico o meu mapa de responsabilidades de crédito?

O Banco de Portugal disponibiliza o mapa de responsabilidades de crédito (CRC) online, gratuito, através do portal do cliente bancário (bportugal.pt) com autenticação por chave móvel digital ou cartão de cidadão. Mostra todos os créditos ativos (habitação, automóvel, pessoais, cartões revolving) e eventuais incidentes. Antes de pedir um crédito habitação, liquide cartões revolving e créditos pessoais — reduzem a sua capacidade de endividamento e elevam a taxa de esforço.

O que é a FINE e por que é tão importante?

A FINE — Ficha de Informação Normalizada Europeia — é o documento padronizado que o banco é obrigado a entregar antes da contratação, conforme o Aviso do Banco de Portugal n.º 4/2017. Contém TAN, TAEG, MTIC, comissões, seguros obrigatórios e respetivos custos, plano de amortização e cenários de stress. É o único documento que permite comparar propostas de bancos diferentes em pé de igualdade, porque o formato é o mesmo em toda a União Europeia. Peça-a sempre antes de assinar.

Como funciona a comissão de amortização antecipada?

A legislação portuguesa (Decreto-Lei n.º 51/2007 e alterações) limita a comissão de amortização antecipada parcial ou total a 0,5% sobre o capital amortizado em taxa variável e 2% em taxa fixa. Desde novembro de 2022, uma medida temporária reduziu a comissão para 0% em crédito habitação de taxa variável — tem sido prorrogada anualmente; verifique se está em vigor no ano em curso no portal do Banco de Portugal. Não há comissão se a amortização total ocorrer por morte, desemprego ou outras situações previstas na lei.

Quais os custos iniciais além da entrada?

Tem de garantir, em capitais próprios, além da entrada: IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas, com escalões progressivos — habitação própria permanente tem escalões mais favoráveis), Imposto do Selo (0,8% sobre a compra e 0,6% sobre o capital do crédito), escritura e registos (cerca de 700 a 1.500 EUR), avaliação do imóvel (250 a 400 EUR), comissão de dossier ou processamento do banco (500 a 1.000 EUR). No total, conte com 6% a 10% do preço do imóvel.

Os seguros do banco são obrigatórios? Posso contratá-los noutro lugar?

O banco exige seguro de vida (associado a cada mutuário, cobrindo morte e invalidez) e multirriscos (associado ao imóvel, cobrindo incêndio e outros danos). Não é obrigatório contratá-los no banco — a Lei dos Seguros permite que escolha qualquer seguradora desde que cumpra as coberturas mínimas exigidas pelo banco. A DECO PROTeste publica análises anuais e estima poupanças de 30% a 50% ao contratar fora do banco. Cuidado: alguns bancos retiram bonificações no spread se o seguro for externo.

Qual é o prazo máximo do crédito habitação?

O Banco de Portugal recomenda um prazo máximo de 40 anos, mas com regras decrescentes consoante a idade do mutuário: até 30 anos, o prazo máximo é 40 anos; entre 30 e 60 anos, o prazo vai descendo; após 60 anos, o prazo deve assegurar que o mutuário não tenha mais de 75-80 anos no final do contrato. A Recomendação também impõe que o prazo médio das novas carteiras dos bancos convirja para 30 anos, pelo que prazos acima de 35 anos são cada vez menos disponíveis.

Posso transferir o meu crédito habitação para outro banco?

Sim — chama-se transferência de crédito ou sub-rogação. Outro banco pode oferecer-lhe condições melhores (spread mais baixo, regime de taxa diferente). A nova proposta tem de incluir uma FINE com simulação comparativa. As comissões de transferência foram limitadas pela Lei n.º 13/2023 e o banco antigo só pode cobrar a comissão de amortização antecipada legal (0,5% variável / 2% fixa, ou 0% se a medida temporária estiver em vigor). Vale particularmente a pena se o spread atual estiver muito acima do mercado e ainda faltarem muitos anos.

O que faz e o que não faz esta calculadora?

A calculadora devolve a prestação mensal bruta (capital + juros + IMI + seguros + condomínio) usando a fórmula de anuidade. Não calcula IMT, Imposto do Selo, comissões iniciais, taxa de esforço com stress test, escalões progressivos de spread por LTV nem benefícios fiscais (como o crédito em IRS para créditos celebrados até 2011). Para a sua situação completa, use a FINE do banco, o simulador oficial do Banco de Portugal (Comparador de Comissões e TAEG) e, se necessário, fale com um intermediário de crédito registado.

A onde posso reclamar de problemas com o meu crédito habitação?

Comece sempre por reclamar no banco através do livro de reclamações (físico ou eletrónico). Se o banco não resolver em 15 dias úteis, pode encaminhar para o Banco de Portugal (entidade de supervisão prudencial e comportamental), que tem competência sobre comercialização e cumprimento da regulamentação. Para resolução alternativa de litígios, existe o CIMPAS (mediação de seguros), o Centro de Arbitragem do Sector Automóvel para questões de leasing e os centros de arbitragem de conflitos de consumo regionais. A DECO PROTeste presta apoio jurídico aos associados.

Fontes

Metodologia

Esta calculadora aplica a fórmula padrão de anuidade M = P·r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), onde M é a prestação mensal, P o montante financiado (preço do imóvel menos entrada), r a taxa mensal (taxa anual ÷ 12) e n o número total de pagamentos mensais. As comissões e garantias são adicionadas quando uma percentagem é introduzida; IMI, seguros obrigatórios (vida + multirriscos) e quota de condomínio são somados à prestação para representar o encargo mensal bruto, mas não influenciam o cálculo dos juros do crédito. As amortizações antecipadas extra são aplicadas diretamente ao capital e aceleram a liquidação sem que a calculadora aplique a comissão legal de amortização (0,5% em taxa variável, 2% em taxa fixa, ou 0% se a medida temporária em vigor desde novembro de 2022 ainda se aplicar — confirme no portal do Banco de Portugal). A calculadora não calcula IMT, Imposto do Selo, taxa de esforço com stress test, escalões de spread por LTV nem benefícios fiscais. Para a sua situação completa, consulte a FINE do banco, o Comparador do Banco de Portugal e, se necessário, um intermediário de crédito registado. Os valores são meramente indicativos e não constituem aconselhamento financeiro.

Saiba mais sobre a nossa metodologia →

Dicas Pro

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