Calculadora de Hipoteca
Calcula tu pago mensual de hipoteca, interes total y ve una tabla de amortizacion completa. Planifica tu compra de vivienda con confianza.
Formulas de Hipoteca
Pago Mensual
Interes Total
Saldo Principal
Plazo del Prestamo
Entendiendo Tu Pago de Hipoteca
Una hipoteca es tipicamente el compromiso financiero mas grande que haras. Entender exactamente cuanto pagaras cada mes—y durante la vida del prestamo—es esencial para tomar una decision inteligente de compra de vivienda.
Tu pago mensual total de vivienda consiste en varios componentes, frecuentemente llamados PITI (Principal, Interes, Impuestos, Seguro). Nuestra calculadora desglosa cada elemento para que sepas exactamente a donde va tu dinero.
Vista Completa del Pago
Ve principal, interes, impuestos, seguro y PMI todo en un lugar.
Compara Plazos
Ve como los plazos de 15 anos vs 30 anos afectan tu pago e interes.
Impacto de Pagos Extra
Descubre como los pagos extra reducen el interes y tiempo de pago.
Tabla de Amortizacion
Ve como cada pago se divide entre principal e interes.
Componentes del Pago de Hipoteca
Cada componente de tu pago mensual sirve un proposito diferente. Entenderlos te ayuda a presupuestar con precision e identificar posibles ahorros.
Principal
La porcion de tu pago que reduce el saldo de tu prestamo. Al principio del prestamo, esta es pequena pero crece con el tiempo. Pagando extra hacia el principal, puedes reducir significativamente el interes total y acortar el plazo de tu prestamo.
Interes
El costo de pedir dinero prestado, calculado sobre tu saldo restante. En los primeros anos, la mayoria de tu pago va a interes. En un prestamo de $300,000 a 30 anos al 6.5%, pagaras casi $400,000 en interes durante la vida del prestamo.
Impuestos Prediales
Impuestos anuales basados en el valor tasado de tu vivienda. Las tasas varian ampliamente por ubicacion (0.5% a 2.5%+ del valor de la vivienda). Frecuentemente cobrados mensualmente por el prestamista y mantenidos en deposito.
Seguro de Propietario
Requerido por los prestamistas para proteger la propiedad. Los costos varian por ubicacion, valor de la vivienda y cobertura. Tipicamente $1,000-$3,000 anuales. Compara precios—las tasas varian significativamente entre aseguradoras.
PMI (Seguro Hipotecario Privado)
Requerido cuando el enganche es menos del 20%. Tipicamente 0.5% a 1% del valor del prestamo anualmente. Puede removerse una vez alcanzas 20% de equidad. Formas de evitarlo: 20% de enganche, prestamos piggyback o PMI pagado por el prestamista.
Cuotas HOA
Para condominios y algunos vecindarios, cubre amenidades compartidas y mantenimiento. Puede variar de $100 a $1,000+ mensuales. No es parte de tu hipoteca pero esencial para presupuestar.
Hipoteca de 15 Anos vs 30 Anos
Elegir entre una hipoteca de 15 anos y 30 anos es una de las decisiones mas grandes en la compra de vivienda. Cada una tiene ventajas distintas.
| Factor | Hipoteca 15 Anos | Hipoteca 30 Anos | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Pago mensual | Mayor (~40% mas) | Menor | 30 anos mas accesible |
| Tasa de interes | Tipicamente 0.5-0.75% menor | Ligeramente mayor | 15 anos ahorra en tasa |
| Interes total (300K @ 6.5%) | ~$160,000 | ~$383,000 | 15 anos ahorra $223K |
| Construccion de equidad | Mas rapida | Mas lenta | 15 anos construye riqueza mas rapido |
| Flexibilidad | Menos (pago mayor) | Mas (pago menor) | 30 anos mas flexible |
| Calificacion | Mas dificil (mayor impacto DTI) | Mas facil | 30 anos califica mas compradores |
Como los Pagos Extra Ahorran Dinero
Hacer pagos extra hacia tu principal es una de las formas mas efectivas de ahorrar dinero en tu hipoteca y construir equidad mas rapido.
$100 Extra Mensual
En un prestamo de $300,000 a 30 anos al 6.5%, agregar $100/mes ahorra $62,000 en interes y paga el prestamo 5 anos antes.
$250 Extra Mensual
El mismo prestamo con $250 extra mensual ahorra $118,000 en interes y se paga casi 9 anos antes.
Un Pago Extra Anual
Hacer un pago extra por ano (o pagos quincenales) ahorra $58,000 y elimina 4+ anos del prestamo.
Pagos de Suma Global
Aplicar reembolsos de impuestos o bonos al principal tiene efectos dramaticos, especialmente al principio del prestamo cuando los costos de interes son mas altos.
Consideraciones del Enganche
Tu enganche afecta no solo tu pago mensual sino tambien tu tasa de interes, requisitos de PMI y poder de negociacion.
20% de Enganche (Tradicional)
Evita el PMI completamente. En una vivienda de $350,000, eso es $70,000. Resulta en menor pago mensual y frecuentemente mejores tasas de interes. Muestra a los vendedores que eres un comprador serio y calificado.
10-19% de Enganche
Requiere PMI pero mantiene mas efectivo disponible. El PMI tipicamente agrega $100-$300/mes. Puedes solicitar eliminacion del PMI al 20% de equidad, automatico al 22%.
3-5% de Enganche (FHA/Convencional)
Hace la propiedad de vivienda accesible mas pronto pero viene con costos mensuales mas altos. Los prestamos FHA requieren PMI por la vida del prestamo. Considera el verdadero costo a largo plazo.
0% de Enganche (VA/USDA)
Disponible para veteranos elegibles y compradores rurales. Sin PMI en prestamos VA. Excelente opcion si calificas, pero considera construir equidad a traves de pagos extra.
Consejos para Obtener la Mejor Hipoteca
Pequenas diferencias en tasa y terminos pueden ahorrar decenas de miles de dolares durante la vida de tu prestamo.
Mejora Tu Puntaje de Credito
Un puntaje de 740+ obtiene las mejores tasas. Una mejora de 100 puntos puede ahorrar 0.5%+ en tu tasa—eso es $30,000+ en un prestamo tipico. Paga tarjetas de credito y evita nuevo credito antes de aplicar.
Compara Multiples Prestamistas
Obtiene cotizaciones de al menos 3-5 prestamistas incluyendo bancos, cooperativas de credito y corredores hipotecarios. Diferencias de tasa de 0.25% a 0.5% son comunes y cuestan miles durante el plazo del prestamo.
Compara APR, No Solo Tasa
El APR incluye comisiones y da una comparacion de costo mas real. Una tasa menor con comisiones altas puede costar mas que una tasa ligeramente mayor con comisiones bajas.
Considera Puntos
Comprar puntos (interes prepagado) reduce tu tasa. Cada punto cuesta 1% del prestamo y tipicamente reduce la tasa en 0.25%. Vale la pena si mantendras el prestamo 5+ anos.
Bloquea Tu Tasa
Una vez encuentres una buena tasa, bloqueala. Los bloqueos de tasa tipicamente duran 30-60 dias. Las tasas pueden cambiar diariamente, y una tasa no bloqueada no esta garantizada.
Reduce Deuda-a-Ingreso
Los prestamistas prefieren DTI bajo 36%, con costos de vivienda bajo 28% del ingreso bruto. Paga prestamos de auto o tarjetas de credito antes de aplicar para calificar para mas vivienda.
Preguntas Frecuentes
Cuanta casa puedo pagar?
Una guia comun es que tu pago total de vivienda (PITI) no debe exceder 28% de tu ingreso mensual bruto, y los pagos totales de deuda no deben exceder 36%. Para un ingreso de $75,000, eso es aproximadamente $1,750/mes para vivienda, sugiriendo un precio de vivienda alrededor de $250,000-$300,000 dependiendo de tu enganche e impuestos locales.
Que es PMI y como me deshago de el?
PMI (Seguro Hipotecario Privado) protege al prestamista si incumples. Se requiere con menos del 20% de enganche. Puedes solicitar eliminacion al 20% de equidad (basado en valor original o nueva tasacion). Se elimina automaticamente al 22% de equidad. Refinanciar es otra opcion una vez tengas suficiente equidad.
Debo pagar puntos para reducir mi tasa?
Depende de cuanto tiempo mantendras el prestamo. Calcula el punto de equilibrio: si un punto cuesta $3,000 y ahorra $50/mes, alcanzas equilibrio en 60 meses (5 anos). Si planeas quedarte mas tiempo, los puntos tienen sentido. Si podrias mudarte o refinanciar antes, saltealos.
Que puntaje de credito necesito para una hipoteca?
Puntajes minimos: prestamos FHA tipicamente requieren 580+ (o 500 con 10% de enganche), prestamos convencionales necesitan 620+, pero las mejores tasas requieren 740+. Cada mejora de 20 puntos puede ahorrar 0.125% a 0.25% en tu tasa.
Valen la pena los pagos quincenales?
Si! Pagando la mitad de tu pago mensual cada dos semanas, haces 26 medios pagos (13 pagos completos) en lugar de 12. Este pago extra va al principal, ahorrando miles en interes y pagando un prestamo de 30 anos aproximadamente 4 anos antes.
Debo obtener una hipoteca de tasa fija o ajustable?
Las tasas fijas ofrecen previsibilidad—tu pago nunca cambia. Las tasas ajustables (ARMs) comienzan mas bajas pero pueden aumentar. Los ARMs tienen sentido si venderas o refinanciaras antes de que la tasa se ajuste (tipicamente 5-7 anos). En un ambiente de tasas crecientes, las tasas fijas ofrecen proteccion.
Como afecta el impuesto predial mi pago?
Los impuestos prediales son tipicamente 0.5% a 2.5% del valor de tu vivienda anualmente. En una vivienda de $350,000 al 1.2%, eso es $4,200/ano o $350/mes agregados a tu pago de hipoteca. Los impuestos varian ampliamente por ubicacion y pueden cambiar con el tiempo.
Consejos Pro
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