Calculadora de Financiamento Imobiliário
Calcule sua prestação mensal, o total de juros pagos e veja a tabela de amortização completa. Planeje a compra do seu imóvel com segurança.
Formulas do Financiamento
Prestação Mensal
Juros Totais
Saldo Devedor
Prazo do Financiamento
Entendendo Sua Prestação de Financiamento
Um financiamento imobiliário e, em geral, o maior compromisso financeiro que você vai assumir. Saber exatamente o que pagara a cada mes e ao longo do emprestimo e fundamental para tomar uma decisão inteligente na hora de comprar um imóvel.
Sua prestação mensal total e composta por varios elementos, geralmente chamados de PITI (Principal, Juros, Impostos e Seguro, na sigla em ingles). Nossa calculadora detalha cada componente para que você saiba exatamente para onde vai o seu dinheiro.
Visao Completa da Prestação
Veja principal, juros, impostos, seguro e seguro hipotecario em um só lugar.
Compare Prazos
Veja como prazos de 15 e 30 anos afetam sua prestação e os juros totais.
Impacto dos Pagamentos Extras
Descubra como pagamentos extras reduzem os juros e antecipam a quitacao.
Tabela de Amortização
Veja como cada prestação e dividida entre principal e juros.
Componentes da Prestação
Cada componente da sua prestação mensal tem uma finalidade diferente. Entende-los ajuda a planejar o orcamento com precisão e identificar oportunidades de economia.
Principal
A parte da prestação que reduz o saldo devedor. No início do emprestimo esse valor e pequeno, mas cresce com o tempo. Ao pagar um valor extra no principal, você pode reduzir significativamente os juros totais e antecipar a quitacao.
Juros
O custo de tomar dinheiro emprestado, calculado sobre o saldo devedor. Nós primeiros anos, a maior parte da prestação vai para os juros. Em um emprestimo de R$ 300.000 por 30 anos a 6,5%, você pagara quase R$ 400.000 só em juros ao longo do prazo.
IPTU
Imposto anual calculado sobre o valor do imóvel. As aliquotas variam bastante por municipio (de 0,5% a mais de 2,5% do valor do imóvel). Frequentemente cobrado mensalmente pelo credor e depositado em conta reserva.
Seguro Residencial
Exigido pelos credores para proteger o imóvel. Os custos variam conforme a localizacao, o valor do imóvel e a cobertura contratada. Tipicamente entre R$ 1.000 e R$ 3.000 por ano. Vale pesquisar, pois as tarifas diferem bastante entre seguradoras.
Seguro Hipotecario (PMI)
Exigido quando a entrada e inferior a 20% do valor do imóvel. Tipicamente de 0,5% a 1% do valor financiado ao ano. Pode ser cancelado ao atingir 20% de equity. Formas de evitar: entrada de 20%, financiamento piggyback ou PMI pago pelo credor.
Taxa de Condominio
Para apartamentos e alguns loteamentos, cobre áreas comuns e manutenção. Pode variar de R$ 300 a R$ 3.000 ou mais por mes. Não faz parte do financiamento, mas e essencial para o orcamento.
Financiamento de 15 x 30 Anos
Escolher entre 15 e 30 anos de prazo e uma das maiores decisões na compra de um imóvel. Cada opcao tem vantagens claras.
| Fator | Financiamento 15 Anos | Financiamento 30 Anos | Diferença |
|---|---|---|---|
| Prestação mensal | Maior (aprox. 40% a mais) | Menor | 30 anos e mais acessível |
| Taxa de juros | Tipicamente 0,5-0,75% menor | Ligeiramente maior | 15 anos economiza na taxa |
| Juros totais (300K a 6,5%) | ~R$ 160.000 | ~R$ 383.000 | 15 anos economiza R$ 223K |
| Formacao de patrimonio | Mais rápida | Mais lenta | 15 anos acumula mais rápido |
| Flexibilidade | Menor (prestação alta) | Maior (prestação baixa) | 30 anos e mais flexivel |
| Aprovacao | Mais difícil (maior impacto no DTI) | Mais fácil | 30 anos aprova mais compradores |
Como Pagamentos Extras Economizam Dinheiro
Fazer pagamentos extras no principal e uma das formas mais eficazes de economizar no financiamento e construir patrimonio mais rápido.
R$ 100 a Mais por Mes
Em um emprestimo de R$ 300.000 a 30 anos a 6,5%, adicionar R$ 100/mes economiza R$ 62.000 em juros e quita o emprestimo 5 anos antes.
R$ 250 a Mais por Mes
No mesmo emprestimo, R$ 250 extras por mes economizam R$ 118.000 em juros e antecipam a quitacao em quase 9 anos.
Um Pagamento Extra por Ano
Fazer um pagamento extra por ano (ou pagamentos quinzenais) economiza R$ 58.000 e elimina mais de 4 anos do prazo.
Pagamentos em Lump Sum
Aplicar restituicoes de imposto de renda ou bonus no principal tem efeito dramatico, especialmente no início do emprestimo, quando os juros sao mais altos.
Consideracoes sobre a Entrada
Sua entrada afeta não apenas a prestação mensal, mas também a taxa de juros, a exigencia de seguro hipotecario e seu poder de negociacao.
Entrada de 20% (Tradicional)
Elimina o seguro hipotecario. Em um imóvel de R$ 350.000, isso significa R$ 70.000 de entrada. Resulta em prestação menor e, frequentemente, taxas melhores. Mostra aos vendedores que você e um comprador serio e qualificado.
Entrada de 10 a 19%
Exige seguro hipotecario, mas mantem mais dinheiro disponível. O PMI geralmente acrescenta de R$ 300 a R$ 900 por mes. Você pode solicitar o cancelamento ao atingir 20% de equity; o cancelamento automatico ocorre aos 22%.
Entrada de 3 a 5% (FHA/Convencional)
Viabiliza a compra mais cedo, mas com custos mensais maiores. Emprestimos FHA exigem PMI durante toda a vida do emprestimo. Considere o custo real de longo prazo.
Entrada de 0% (VA/USDA)
Disponível para militares e compradores rurais elegiveis. Emprestimos VA não exigem PMI. Otima opcao para quem se qualifica, mas considere construir patrimonio por meio de pagamentos extras.
Dicas para Conseguir o Melhor Financiamento
Pequenas diferencas na taxa e nas condições podem economizar dezenas de milhares de reais ao longo do emprestimo.
Melhore Seu Score de Crédito
Um score acima de 740 garante as melhores taxas. Uma melhora de 100 pontos pode economizar 0,5% ou mais na taxa, o que representa mais de R$ 30.000 em um emprestimo típico. Quite dividas no cartao e evite abrir novo crédito antes de solicitar o financiamento.
Pesquise em Varios Bancos
Obtenha propostas de pelo menos 3 a 5 credores, incluindo bancos, cooperativas de crédito e correspondentes bancarios. Diferencas de 0,25% a 0,5% na taxa sao comuns e custam muito ao longo do prazo.
Compare o CET, Não Apenas a Taxa
O Custo Efetivo Total (CET) inclui tarifas e oferece uma comparação mais fiel. Uma taxa menor com tarifas altas pode custar mais do que uma taxa ligeiramente maior com custos menores.
Considere Pontos de Desconto
Pagar pontos (juros pre-pagos) reduz sua taxa. Cada ponto custa 1% do emprestimo e tipicamente reduz a taxa em 0,25%. Vale a pena se você mantiver o emprestimo por mais de 5 anos.
Trave Sua Taxa
Ao encontrar uma boa taxa, trave-a. Os travamentos duram tipicamente de 30 a 60 dias. As taxas mudam diariamente, e uma taxa não travada não e garantida.
Reduza Seu Endividamento
Os credores preferem uma relação divida/renda abaixo de 36%, com os custos de moradia representando menos de 28% da renda bruta. Quite emprestimos de carro ou cartoes antes de solicitar o financiamento para se qualificar a um imóvel maior.
Perguntas Frequentes
Quanto de imóvel posso financiar?
Uma diretriz comum e que sua prestação total (principal, juros, impostos e seguro) não deve ultrapassar 28% da sua renda bruta mensal, e o total de dividas não deve exceder 36%. Para uma renda de R$ 75.000 ao ano, isso representa cerca de R$ 1.750 por mes em moradia, sugerindo um imóvel em torno de R$ 250.000 a R$ 300.000, dependendo da entrada e dos impostos locais.
O que e seguro hipotecario e como cancelo?
O PMI (Seguro Hipotecario Privado) protege o credor em caso de inadimplencia. E exigido quando a entrada e menor que 20%. Você pode solicitar o cancelamento ao atingir 20% de equity (com base no valor original ou em nova avaliação). O cancelamento automatico ocorre aos 22% de equity. O refinanciamento e outra opcao quando você tem patrimonio suficiente.
Vale a pena pagar pontos para reduzir a taxa?
Depende de quanto tempo você mantера o emprestimo. Calcule o ponto de equilibrio: se um ponto custa R$ 3.000 e economiza R$ 50 por mes, o equilibrio ocorre em 60 meses (5 anos). Se pretende ficar mais tempo, os pontos fazem sentido. Se pode se mudar ou refinanciar antes, prefira não paga-los.
Qual score de crédito preciso para um financiamento?
Scores minimos: emprestimos FHA geralmente exigem 580 ou mais (ou 500 com entrada de 10%), financiamentos convencionais exigem 620 ou mais, mas as melhores taxas requerem 740 ou mais. Cada melhoria de 20 pontos pode economizar de 0,125% a 0,25% na taxa.
Pagamentos quinzenais valem a pena?
Sim! Ao pagar metade da prestação mensal a cada duas semanas, você faz 26 meios-pagamentos (equivalentes a 13 prestações completas) em vez de 12. Esse pagamento extra vai para o principal, economizando milhares em juros e quitando um emprestimo de 30 anos cerca de 4 anos antes.
Devo optar por taxa fixa ou variável?
Taxas fixas oferecem previsibilidade: a prestação nunca muda. Taxas variáveis (indexadas) comecem mais baixas, mas podem subir. As variáveis fazem sentido se você pretende vender ou refinanciar antes do reajuste (geralmente em 5 a 7 anos). Em um cenario de alta de juros, as taxas fixas oferecem proteção.
Como o IPTU afeta minha prestação?
O IPTU costuma representar de 0,5% a 2,5% do valor do imóvel ao ano. Em um imóvel de R$ 350.000 com aliquota de 1,2%, isso da R$ 4.200 por ano ou R$ 350 por mes adicionados a prestação. Os valores variam bastante por municipio e podem mudar ao longo do tempo.
Dicas Pro
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