¿Cuánta hipoteca puedo permitirme en España?
El Banco de España recomienda que la cuota total de la vivienda no supere el 30-35% de tu ingreso neto mensual, y que el conjunto de deudas no supere el 40%. Con un ingreso neto de 2.500 €/mes, la cuota máxima recomendada sería de unos 750-875 €, lo que sugiere un préstamo aproximado de 165.000-195.000 € a 30 años al 3,5% TAE. Los bancos también aplican el ratio LTV: financian hasta el 80% del valor de tasación o compra (lo menor).
¿Qué es la FEIN y por qué es importante?
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es la oferta vinculante que el banco te entrega antes de firmar la hipoteca, conforme a la Ley 5/2019 LCCI. Incluye todas las condiciones: importe, tipo, TAE, plazo, comisiones, seguros vinculados y cuadro de amortización. Tienes derecho a un plazo mínimo de 10 días para revisarla y debes acudir al notario para una sesión informativa gratuita antes de firmar.
¿Hipoteca fija, variable o mixta? ¿Cuál me conviene en 2026?
La fija ofrece cuota constante toda la vida del préstamo (en 2026, TAE en torno al 3-4%). La variable está referenciada al Euríbor +diferencial (revisión anual o semestral); suele empezar más baja pero sube si sube el Euríbor. La mixta combina un periodo fijo inicial (5-10 años) y luego pasa a variable. Si valoras tranquilidad y previsibilidad, fija; si esperas que bajen los tipos y puedes asumir riesgo, variable o mixta.
¿Qué gastos hay además del precio de la vivienda?
En España debes prever entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio. Vivienda usada: ITP del 6-10% según comunidad autónoma, tasación (300-500 €), notaría y registro propios de la compraventa (≈ 1.000-1.500 €). Vivienda nueva: IVA 10% (4% VPO) y AJD 0,5-1,5%. Tras la Ley 5/2019 LCCI, el banco paga notaría, registro, gestoría y AJD vinculados a la hipoteca; tú pagas la tasación.
¿Cuánto debo aportar de entrada?
Los bancos en España financian hasta el 80% del valor de tasación o compra (el menor de los dos), por lo que necesitas al menos el 20% de entrada más el 10-12% de gastos. Para una vivienda de 250.000 €, eso son 50.000 € de entrada + ~27.500 € de gastos = unos 77.500 € de ahorro previo. Algunos bancos llegan al 90% para jóvenes menores de 35 años o vivienda habitual con avales públicos.
¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a mi hipoteca variable?
El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo medio al que se prestan los bancos europeos entre sí. Es el índice oficial de referencia para las hipotecas variables en España. Tu cuota se recalcula en cada revisión (anual o semestral) con la fórmula Euríbor + diferencial pactado (por ejemplo, Euríbor + 0,75%). Lo publica el Banco de España en su web cada mes.
¿Puedo amortizar anticipadamente sin comisión?
La Ley 5/2019 LCCI limita las comisiones por amortización anticipada: en hipotecas variables, máximo 0,25% del capital amortizado durante los 3 primeros años y 0,15% del 4º al 5º (después, gratis). En hipotecas fijas, máximo 2% en los 10 primeros años y 1,5% después. Puedes elegir entre reducir cuota (mantienes plazo) o reducir plazo (mantienes cuota); reducir plazo ahorra más intereses.
¿Qué diferencia hay entre tipo nominal y TAE?
El tipo nominal (TIN) es el coste puro del dinero. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye además comisiones de apertura, seguros vinculados obligatorios y otros gastos, expresados como porcentaje anual. La TAE es la cifra correcta para comparar ofertas. Por la Ley 5/2019 LCCI, todas las FEIN deben mostrar TAE de forma destacada.
¿Es deducible la hipoteca en el IRPF?
La deducción estatal por inversión en vivienda habitual se eliminó para hipotecas firmadas después del 1 de enero de 2013. Si tu hipoteca es anterior y ya aplicabas la deducción, puedes seguir deduciendo hasta el 15% de lo pagado (máximo 9.040 €/año). Algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias para jóvenes o familias numerosas — consulta la normativa de tu comunidad o con un asesor fiscal.
¿La calculadora tiene en cuenta seguros vinculados y bonificaciones?
Indirectamente. Cuando introduces el Seguro anual, la calculadora lo divide entre 12 y lo añade a la cuota mensual. Para reflejar bonificaciones (domiciliación de nómina, plan de pensiones, tarjetas, seguro de vida), introduce directamente el tipo bonificado en Tasa de Interés. Aun así, recuerda comparar la TAE de la FEIN sin vinculaciones — a veces el coste de los productos vinculados supera el ahorro en intereses.
¿Puedo fiarme de la fecha de fin si amortizo anticipadamente?
La fecha asume que pagas la cuota más el extra todos los meses puntualmente, sin variaciones de tipo (en variable) ni novaciones. La vida real incluye amortizaciones parciales, subrogaciones, novaciones y meses fallidos, por lo que la fecha es solo una estimación de planificación. Para un cuadro exacto, pide a tu banco el cuadro de amortización actualizado tras cada cambio.
¿Por qué sube mi cuota tras la revisión en una variable?
En una hipoteca variable, la cuota se recalcula en cada revisión (anual o semestral) usando el Euríbor del mes anterior + diferencial. Si el Euríbor sube respecto a la última revisión, la cuota sube; si baja, baja. En las hipotecas fijas, la cuota de capital e intereses no cambia nunca, pero el IBI, el seguro de hogar o la comunidad pueden incrementar tu coste mensual total.
¿Qué es la subrogación y cuándo me interesa?
La subrogación es cambiar tu hipoteca de banco sin cancelarla y firmar una nueva, manteniendo el capital pendiente. Te interesa cuando otro banco ofrece condiciones mejores (tipo más bajo, sin vinculaciones). Tras la LCCI, las comisiones por subrogación están limitadas: 0,15% en variable durante los 3 primeros años y 0,05% del 4º al 5º; 2% en fija en los 10 primeros años y 1,5% después.
