Hypotheken-Umfinanzierungsrechner
Vergleichen Sie Ihre aktuelle Hypothek mit einem umfinanzierten Darlehen, um zu prüfen, ob ein Wechsel finanziell sinnvoll ist. Berechnen Sie monatliche Einsparungen, Gesamtzinsen und Ihren Amortisationspunkt.
Umfinanzierungsformeln
Monatliche Rate
Amortisationspunkt
Gesamtzinsen
Wann lohnt sich eine Umfinanzierung?
Eine Hypothek umzufinanzieren bedeutet, das bestehende Immobiliendarlehen durch ein neues zu ersetzen, meistens um einen niedrigeren Zinssatz oder andere Konditionen zu erhalten. Es ist jedoch nicht immer die richtige Entscheidung, weshalb es sich lohnt, die Zahlen zuerst zu prüfen.
Als Faustregel gilt: Eine Umfinanzierung ist sinnvoll, wenn Sie Ihren Zinssatz um mindestens 0,5–1 % senken können, lange genug in Ihrem Haus bleiben wollen, um den Amortisationspunkt zu überschreiten, und die Abschlusskosten im Verhältnis zur Ersparnis vertretbar sind.
Zinssatz senken
Bereits 0,5 % weniger Zinsen können über die Laufzeit Tausende einsparen
Monatliche Rate senken
Mehr Spielraum im Monatsbudget für andere finanzielle Ziele
Laufzeit ändern
Von 30 auf 15 Jahre wechseln, um schneller schuldenfrei zu werden
Kapital freisetzen
Eigenkapital für Renovierungen oder Schuldenabbau nutzen
Den Amortisationspunkt verstehen
Der Amortisationspunkt ist wahrscheinlich die wichtigste Zahl bei der Entscheidung für eine Umfinanzierung. Er gibt an, wie viele Monate es dauert, bis Ihre monatlichen Ersparnisse die vorab gezahlten Abschlusskosten wieder eingeholt haben.
Betragen Ihre Abschlusskosten beispielsweise 4.000 USD und Sie sparen 200 USD pro Monat, liegt Ihr Amortisationspunkt bei 20 Monaten. Wenn Sie planen, vor Ablauf dieser 20 Monate zu verkaufen oder umzuziehen, würde die Umfinanzierung Sie tatsächlich Geld kosten.
Die meisten Finanzberater empfehlen eine Umfinanzierung nur dann, wenn Sie mindestens 2–3 Jahre nach dem Amortisationspunkt im Haus bleiben. Das gibt Ihnen einen sicheren Puffer und stellt sicher, dass die Ersparnisse spürbar sind.
Häufige Fehler bei der Umfinanzierung
Laufzeit auf 30 Jahre zurücksetzen
Wenn Sie 10 Jahre in einer 30-jährigen Hypothek stecken und auf eine neue 30-jährige Laufzeit umfinanzieren, zahlen Sie insgesamt 40 Jahre lang Zinsen. Prüfen Sie eine kürzere Laufzeit, wenn Sie sich leicht höhere Raten leisten können.
Abschlusskosten ignorieren
Abschlusskosten betragen in der Regel 2–5 % des Darlehensbetrags. Eine Umfinanzierung ohne Abschlusskosten bedeutet meist, dass diese in einen höheren Zinssatz eingerechnet werden, was langfristig teurer sein kann.
Nur auf den Zinssatz schauen
Ein niedrigerer Zinssatz bedeutet nicht immer ein besseres Angebot. Berücksichtigen Sie auch die Laufzeit, die Abschlusskosten und wie lange Sie das Darlehen voraussichtlich behalten, bevor Sie Angebote vergleichen.
Keine Angebote vergleichen
Die Zinssätze können sich zwischen Kreditgebern um 0,5 % oder mehr unterscheiden. Holen Sie mindestens 3–4 Angebote ein und scheuen Sie sich nicht zu verhandeln. Jeder Kreditgeber möchte Ihr Geschäft.
Häufig gestellte Fragen
Was kostet eine Hypothek-Umfinanzierung?
Abschlusskosten bei einer Umfinanzierung liegen in der Regel zwischen 2 % und 5 % des Darlehensbetrags. Bei einem Darlehen von 300.000 USD wären das 6.000 bis 15.000 USD. Diese Kosten umfassen Schätzgebühren, Titelversicherung, Bearbeitungsgebühren und weitere Ausgaben. Einige Kreditgeber bieten Optionen ohne Abschlusskosten an, aber dabei ist der Zinssatz in der Regel leicht erhöht.
Wie lange dauert eine Umfinanzierung?
Die meisten Umfinanzierungen dauern von der Antragstellung bis zum Abschluss 30–45 Tage, können aber manchmal auf 60 Tage ausgedehnt werden. Der Zeitplan hängt von der Auslastung des Kreditgebers, der Schnelligkeit der Dokumenteneinreichung und etwaigen Problemen bei der Bewertung oder Titelprüfung ab.
Schadet eine Umfinanzierung meiner Kreditwürdigkeit?
Eine Umfinanzierungsanfrage löst eine harte Kreditanfrage aus, die Ihre Bonität vorübergehend um etwa 5–10 Punkte senkt. Wenn Sie mehrere Kreditgeber innerhalb von 14–45 Tagen anfragen, zählen die Kreditauskunfteien dies in der Regel als eine einzige Anfrage. Ihre Bonität sollte sich innerhalb weniger Monate erholen.
Kann ich bei schlechter Bonität umfinanzieren?
Es ist möglich, aber schwieriger. FHA-Streamline-Refinanzierungen können funktionieren, wenn Sie bereits ein FHA-Darlehen haben. Für konventionelle Darlehen verlangen die meisten Kreditgeber eine Bonität von mindestens 620. Bei niedrigeren Werten werden Ihnen wahrscheinlich höhere Zinssätze angeboten, was den Vorteil der Umfinanzierung zunichtemachen kann.
Sollte ich umfinanzieren, wenn ich in einigen Jahren umziehen möchte?
Das hängt von Ihrem Amortisationspunkt ab. Liegt der Amortisationspunkt bei 18 Monaten und Sie planen in 3 Jahren umzuziehen, profitieren Sie noch 18 Monate von niedrigeren Raten. Liegt der Amortisationspunkt bei 3 Jahren und Sie ziehen in 2 Jahren um, würden Sie Geld verlieren. Vergleichen Sie den Amortisationszeitraum stets mit Ihren Umzugsplänen.
Profi-Tipps
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