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Calculadora de Amortização Antecipada de Crédito Habitação

Calcule como liquidar o seu crédito habitação mais rapidamente

Fórmulas de Amortização Antecipada
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Análise da Amortização

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Como usar esta calculadora de amortização

  1. Introduza o Capital em Dívida (EUR) — o capital que ainda falta pagar hoje, não o valor inicial do crédito. Consulte o último mapa de responsabilidades do Banco de Portugal ou o homebanking do seu banco (CGD, Millennium BCP, Santander, Novobanco, BPI).
  2. Introduza a Taxa de Juro (%) — a TAN actual. Se tem taxa variável indexada à Euribor (6M ou 12M), use a taxa efectiva do mês corrente (Euribor + spread). Se tem renegociação iminente, simule um segundo cenário com a Euribor projectada.
  3. Introduza a Prestação Mensal Actual (EUR) — apenas capital e juros, sem seguros (vida e multirriscos), comissão de processamento, manutenção de conta-DO ou ISP. O extracto do crédito separa estas componentes.
  4. Introduza uma Amortização Mensal Adicional (EUR) para reforços regulares, e/ou uma Amortização Pontual (EUR) para subsídios, prémio anual ou herança. Lembre-se da comissão (0,5% taxa variável / 2% taxa fixa) sobre o montante.
  5. Clique em Calcular Amortização para ver a data actual de liquidação, a nova data, o tempo poupado e os juros totais poupados (antes da comissão de amortização e antes do Imposto do Selo de 4% sobre juros).

Exemplos

Básico: 200 EUR extra por mês num crédito habitação novo a 30 anos

Uma família em Lisboa contratou um crédito habitação de 300.000 EUR com prazo de 30 anos, taxa variável Euribor 6M + spread (TAN efectiva 4,0%). A prestação de capital + juros é de cerca de 1.432 EUR/mês e o casal quer amortizar 200 EUR/mês ao capital desde o primeiro mês, dentro da comissão legal de 0,5% (10 EUR sobre cada amortização de 2.000 EUR anuais).

ResultadoSem amortizações, o crédito custa cerca de 215.500 EUR em juros ao longo de 360 meses. Com 200 EUR/mês de reforço, o crédito fica liquidado em aproximadamente 294 meses — cerca de 5,5 anos antes — e o total de juros desce para perto de 165.700 EUR. A poupança bruta é de cerca de 49.800 EUR, antes de descontar a comissão acumulada (~12 EUR/mês × tempo) e o Imposto do Selo de 4% sobre os juros pagos.

Em cada mês, o banco calcula primeiro os juros sobre o capital em dívida (saldo × 0,04/12), aplica a parte de capital da prestação normal e depois abate os 200 EUR adicionais directamente ao capital. Como o saldo do mês seguinte fica menor, os juros desse mês também baixam — o efeito é cumulativo. A comissão de 0,5% sobre cada amortização extra está incluída no contrato e é cobrada na data da operação. Em taxa variável, a vantagem mantém-se mesmo se a Euribor subir, porque o capital é menor.

Intermédio: amortização pontual de 25.000 EUR ao fim de 5 anos

Um proprietário no Porto contratou há 5 anos um crédito habitação de 400.000 EUR, taxa fixa de 3,5% por 30 anos (Decreto-Lei 74-A/2017 aplicável). O capital em dívida é de cerca de 355.000 EUR. Recebe uma herança de 25.000 EUR e quer amortizar de uma só vez. A comissão de amortização em taxa fixa é de 2% — 500 EUR sobre os 25.000 EUR.

ResultadoA amortização pontual baixa o capital em dívida para 330.000 EUR. Mantendo a mesma prestação de 1.796 EUR/mês, o crédito é liquidado em cerca de 264 meses em vez de 300 — aproximadamente 3 anos mais cedo — e poupa cerca de 25.500 EUR em juros remanescentes. Descontando os 500 EUR de comissão (2% × 25.000 EUR) e o Imposto do Selo correspondente, a poupança líquida fica em cerca de 24.500 EUR, além dos 25.000 EUR de capital que sai da dívida.

Uma amortização pontual encurta o prazo porque, a partir desse mês, todos os juros são calculados sobre o saldo mais baixo. Quanto mais cedo no contrato a fizer, maior o impacto — ao ano 5 ainda restam 25 anos de exposição a juros. Em alternativa à redução do prazo, o banco pode oferecer a redução da prestação mantendo o prazo (útil em fase de queda de rendimento, ex. reforma). Lembre-se que em crédito habitação contratado para habitação própria permanente há benefícios fiscais (deduções à colecta em IRS) que ficam ligeiramente menores ao reduzir juros pagos, mas o efeito é tipicamente residual face à poupança directa.

Limite: amortização em crédito fixo com comissão de 2% — vale a pena?

Uma proprietária em Coimbra tem um crédito habitação de 220.000 EUR de capital em dívida a taxa fixa de 4,5% (faltam 7 anos da fixação contratada inicialmente para 10 anos). A prestação é de 1.267 EUR/mês. Recebe um prémio anual de 30.000 EUR e considera amortizar tudo ao capital. A comissão de amortização em taxa fixa é de 2% — 600 EUR sobre 30.000 EUR.

ResultadoCom a amortização de 30.000 EUR, o crédito liquida em cerca de 248 meses em vez de 300, poupando aproximadamente 4 anos e 4 meses e cerca de 36.000 EUR em juros. Descontando 600 EUR de comissão de amortização e o Imposto do Selo sobre juros que continua a aplicar-se mensalmente, a poupança líquida ronda os 35.000 EUR. Alternativa: investir os 30.000 EUR em Certificados de Aforro Série F (taxa indexada a Euribor 3M + 1% no 1.º ano) ou ETF globais — mas para igualar a poupança garantida de ~4,5% ao ano líquidos, é preciso um produto sem risco com rendimento equivalente, o que actualmente é difícil de encontrar.

Em crédito a taxa fixa, a comissão de 2% é o limite legal estabelecido pelo Decreto-Lei 74-A/2017 (Diário da República). Antes de qualquer amortização, peça ao banco uma simulação escrita com: comissão de amortização, eventual ajuste de seguros (vida e multirriscos) ao novo capital, e duas opções de impacto (reduzir prazo vs reduzir prestação). Em caso de litígio sobre o cálculo, o Banco de Portugal disponibiliza o portal de Reclamações e a ASFAC representa as instituições financeiras de crédito ao consumo. A DECO PROteste publica regularmente comparativos de bancos para amortização e renegociação.

Como funciona

Dado o seu capital em dívida BB, a taxa mensal r=TAN/12r = \text{TAN}/12 e o pagamento total PMT=prestac¸a˜o actual+reforc¸oPMT = \text{prestação actual} + \text{reforço}, a calculadora resolve o número de meses nn com n=ln⁡(PMT/(PMT−B⋅r))ln⁡(1+r)n = \frac{\ln(PMT / (PMT - B \cdot r))}{\ln(1 + r)}. Na prática, o widget simula o mapa de amortização mês a mês, garantindo precisão com amortizações pontuais e arredondamentos no final do prazo.

Em cada mês, os juros são iguais ao capital em dívida multiplicado pela taxa mensal. Tudo o que pagar acima desses juros abate ao capital. Como o capital do mês seguinte fica menor, os juros desse mês também baixam — por isso reforços iniciais têm um efeito muito maior do que reforços tardios. É a matemática da capitalização aplicada em sentido inverso, a favor do mutuário.

Uma amortização pontual é subtraída ao capital em dívida antes de a simulação correr — corresponde exactamente ao tratamento que os bancos portugueses dão a uma 'amortização parcial do capital'. A prestação mantém-se igual e o prazo é encurtado. Em alternativa, o banco pode oferecer redução da prestação mantendo o prazo; pode simular esse cenário introduzindo uma prestação menor.

Como a calculadora trabalha com o capital e a prestação actuais, não precisa do montante original do crédito nem da data de contrato. Importante: a calculadora não inclui a comissão de amortização (0,5% taxa variável / 2% taxa fixa nos termos do Decreto-Lei 74-A/2017), o Imposto do Selo de 4% sobre juros, nem o eventual impacto nas deduções à colecta em IRS para habitação própria permanente — calcule estes valores separadamente conforme as regras actuais da Autoridade Tributária e do Banco de Portugal.

Quando usar esta calculadora

  • Decidir o valor do reforço mensal ao capital. Teste 50, 100, 200 e 500 EUR/mês para ver a curva. A maior fatia da poupança em juros está nos primeiros euros adicionais — depois há retornos decrescentes. Pondere a estabilidade do seu orçamento mensal antes de comprometer reforços fixos.
  • Decidir onde aplicar um valor extraordinário. Introduza um subsídio de Natal, subsídio de férias, prémio ou herança como Amortização Pontual para comparar a poupança em juros com a rentabilidade líquida esperada em Certificados de Aforro, Obrigações do Tesouro de Rendimento Variável, ETF globais (com tributação de 28% sobre mais-valias) ou PPR (com benefícios fiscais).
  • Avaliar reduzir prazo vs reduzir prestação. Reduzir o prazo poupa mais juros. Reduzir a prestação melhora o orçamento mensal — útil para quem se aproxima da reforma ou enfrenta queda de rendimento. Use a calculadora para os dois cenários e decida em função das suas prioridades.
  • Comparar amortizar vs transferir/renegociar o crédito. Desde 2023, a transferência de crédito habitação para outra instituição está isenta de comissão de amortização. Compare a poupança de amortizar parcialmente com a poupança de baixar o spread via transferência — frequentemente reduzir spread em 0,3-0,5 p.p. supera anos de amortizações parciais.
  • Planear chegar à reforma sem crédito habitação. Se quer estar sem crédito antes da idade de reforma, ajuste o reforço mensal até que a nova data de liquidação coincida com o ano desejado. Combine com o Simulador de Pensão da Segurança Social para ter uma visão integrada da sua transição para a reforma.

Erros comuns

  • ErroIntroduzir a prestação total (com seguros e comissões) em vez de apenas capital + juros.
    SoluçãoIntroduza apenas a componente de capital e juros. Seguro de vida, seguro multirriscos, comissão de processamento, manutenção de conta-DO e ISP não fazem parte da amortização e não devem entrar no cálculo. O seu extracto do crédito habitação separa estas componentes claramente.
  • ErroUsar o capital inicial do crédito em vez do capital em dívida actual.
    SoluçãoConsulte o capital em dívida no homebanking do seu banco ou no mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal (acessível em bportugal.pt). Usar o capital inicial sobrestima os juros que faltam pagar e distorce toda a análise de amortização.
  • ErroEsquecer a comissão de amortização antecipada (0,5% ou 2%).
    SoluçãoO Decreto-Lei n.º 74-A/2017 fixa a comissão máxima em 0,5% sobre o capital amortizado em taxa variável e 2% em taxa fixa. Inclua-a sempre na sua análise custo-benefício — em amortizações pontuais grandes num crédito fixo a comissão pode representar milhares de euros. Em transferência de crédito, há isenção desde 2023.
  • ErroIgnorar o impacto nas deduções à colecta em IRS.
    SoluçãoPara créditos habitação contratados até final de 2011 destinados a habitação própria permanente, há ainda dedução à colecta em IRS sobre juros e amortização (com limites por escalão). Amortizar reduz ligeiramente a base dessa dedução — calcule o efeito anual e compare com a poupança directa. Consulte as regras actuais no Portal das Finanças.
  • ErroAmortizar enquanto se mantém dívida cara (cartão de crédito, crédito pessoal).
    SoluçãoCrédito ao consumo em Portugal tem TAEG típica de 8-15%, muito superior ao crédito habitação (4-5%). Liquide primeiro essa dívida cara. A DECO PROteste e o Banco de Portugal recomendam consolidar e liquidar dívida ao consumo antes de fazer amortizações no crédito habitação.
  • ErroEsgotar o fundo de emergência para amortizar capital.
    SoluçãoMantenha 3-6 meses de despesas em liquidez (depósitos a prazo, Certificados de Aforro de curto prazo). Amortizações são quase irreversíveis — recuperar dinheiro implicaria contrair novo crédito a taxas piores. A DECO PROteste publica orientações detalhadas sobre o equilíbrio entre liquidez e amortização.

Perguntas frequentes

Qual é a comissão de amortização antecipada em Portugal?

Conforme o Decreto-Lei n.º 74-A/2017, a comissão máxima legal é de 0,5% sobre o capital amortizado em créditos de taxa variável e 2% em créditos de taxa fixa. Não há IVA sobre esta comissão. Em caso de morte, desemprego ou outros eventos previstos na lei pode haver isenção. Desde 2023, está em vigor uma medida excepcional que isenta de comissão a amortização total por transferência para outra instituição. Consulte sempre o seu contrato e o portal do Banco de Portugal.

Posso amortizar parcialmente sempre que quiser?

Sim. A amortização parcial é um direito do consumidor consagrado no Decreto-Lei 74-A/2017 e os bancos não a podem recusar. Habitualmente pode pedir a amortização através do homebanking (CGD, Millennium BCP, Santander, Novobanco, BPI, Crédito Agrícola, Bankinter) ou em balcão, indicando o montante e a opção entre reduzir prazo ou reduzir prestação. O valor mínimo de cada amortização varia por banco (tipicamente 250-1.000 EUR).

Devo reduzir o prazo ou reduzir a prestação?

Reduzir o prazo poupa mais juros e é a opção mais comum quando o orçamento permite. Reduzir a prestação dá folga mensal e é útil quando a renda futura vai cair (reforma próxima, mudança de emprego, filhos). Pode também combinar: amortizar agora e renegociar mais tarde. Ambas as opções estão disponíveis na maioria dos bancos sem custo adicional além da comissão de amortização. A DECO PROteste recomenda decidir em função do horizonte temporal e da estabilidade do rendimento.

Vale a pena amortizar em crédito fixo com comissão de 2%?

Depende do valor amortizado, da taxa do crédito e dos anos que faltam. Faça a conta: se amortizar 30.000 EUR num crédito a 4,5% e poupar 35.000 EUR em juros líquidos da comissão de 600 EUR (2%), vale claramente a pena. Em amortizações pequenas, a comissão pode comer grande parte da poupança. Outra alternativa é esperar pelo fim do período de taxa fixa — nessa altura pode renegociar ou transferir sem comissão de amortização (medida excepcional em vigor para transferência).

Amortizar antecipadamente afecta o Imposto do Selo que pago?

O Imposto do Selo de 4% sobre os juros do crédito habitação é pago mensalmente pelo banco e cobrado ao cliente. Ao amortizar capital, os juros futuros baixam, logo o Imposto do Selo mensal também baixa proporcionalmente. Não há imposto sobre o acto de amortizar em si. Sobre a comissão de amortização também não incide IVA. Consulte o detalhe nos seus extractos mensais do crédito ou no Portal das Finanças.

Posso amortizar com o subsídio de Natal ou de férias?

Sim, é uma das estratégias mais comuns em Portugal. O subsídio de Natal (Dezembro) e o subsídio de férias (geralmente Junho/Julho) são duas oportunidades naturais para fazer amortizações pontuais. Avalie a comissão (0,5% ou 2%) e mantenha sempre uma parte para a reserva de emergência. Alternativa: dividir o subsídio entre amortização e Certificados de Aforro/PPR para diversificar.

Amortizar é melhor do que investir em PPR ou ETF?

Depende da TAN do seu crédito e da rentabilidade líquida esperada do investimento. Amortizar a 4,5% equivale a um retorno garantido bruto de 4,5%. PPR têm benefício fiscal à entrada (até 20% das entregas em IRS, com limites) mas tributação na saída; ETF globais têm rentabilidade histórica de 6-8% nominal mas com tributação de 28% sobre mais-valias e risco. Para a maioria dos mutuários portugueses com TAN > 4%, amortizar é competitivo em base ajustada ao risco; com TAN < 3%, investir tende a ganhar em valor esperado. A DECO PROteste publica análises comparativas regulares.

O que acontece ao seguro de vida e ao seguro multirriscos se amortizar?

O seguro de vida associado ao crédito habitação é dimensionado em função do capital em dívida. Ao reduzir o capital, pode (e deve) pedir uma reavaliação do prémio. Em Portugal o seguro de vida é tipicamente prémio de risco anual que decresce com o capital em dívida. O seguro multirriscos depende do valor de reconstrução do imóvel, não do capital em dívida, e geralmente não muda. Confirme com a sua seguradora ou intermediário.

Vale a pena transferir o crédito em vez de amortizar?

Frequentemente sim. Desde 2023, a transferência de crédito habitação para outra instituição financeira é isenta de comissão de amortização (medida excepcional do Governo). Se conseguir reduzir o spread em 0,3-0,5 p.p., a poupança ao longo dos anos restantes pode superar a de várias amortizações parciais. Compare propostas de pelo menos três bancos (CGD, Millennium BCP, Santander, Novobanco, BPI), incluindo todas as comissões (avaliação, registo, escritura) na análise. Use o ESIS (Ficha de Informação Normalizada Europeia) para comparar propostas em base homogénea.

Quão precisa é a data de liquidação que a calculadora apresenta?

A simulação assume taxa de juro constante e prestação constante, e que cada amortização extra é aplicada na data ao capital. Na realidade há variáveis adicionais: revisões da Euribor (em taxa variável), renegociações, atrasos, alterações de seguros, ou actualizações de spread. Trate a data como uma forte estimativa de planeamento. Para um valor exacto, peça ao banco um novo plano financeiro após cada amortização significativa — é gratuito e obrigatório por força do Decreto-Lei 74-A/2017.

Uma amortização extra por ano poupa mesmo 4-5 anos de prazo?

Em créditos habitação a 30 anos com taxas portuguesas típicas: sim. Uma prestação extra anual aplicada integralmente ao capital tipicamente poupa 4-6 anos de prazo e 15-25% do total de juros. O valor exacto depende da TAN, de quão cedo no contrato começa, e de a amortização entrar como capital (não como adiantamento de prestação). Confirme sempre no homebanking que a operação aparece como 'amortização parcial do capital'.

Qual é a diferença entre esta calculadora e uma calculadora de crédito habitação?

Uma calculadora de crédito habitação ajuda a dimensionar um novo crédito a partir do preço da casa, entrada e prazo — responde 'quanto vai ser a minha prestação?'. Esta calculadora de amortização parte da sua situação actual (capital em dívida, prestação, taxa) e responde 'quanto poupo se reforçar ou fizer uma amortização pontual?'. Use a primeira ao comprar, esta segunda depois de o crédito estar contratado.

Fontes

Metodologia

Dado o capital em dívida B, a taxa mensal r = TAN / 12 e a prestação mensal total PMT (capital + juros actuais mais qualquer reforço), a calculadora simula o mapa de amortização mês a mês: juros = B·r, amortização = PMT − juros, B ← B − amortização. Uma Amortização Pontual é subtraída a B antes da simulação, replicando o tratamento dado pelos bancos portugueses a uma 'amortização parcial do capital'. O número de meses até B = 0 é a nova data de liquidação; a diferença face à mesma simulação sem reforços dá o tempo poupado e os juros poupados. Componentes como seguro de vida, seguro multirriscos, comissão de processamento, manutenção de conta-DO e ISP são excluídas porque não fazem parte da amortização do capital. A calculadora não desconta automaticamente a comissão de amortização antecipada (0,5% para taxa variável, 2% para taxa fixa, nos termos do Decreto-Lei n.º 74-A/2017), o Imposto do Selo de 4% sobre juros, nem o impacto nas deduções à colecta em IRS — estes valores devem ser calculados separadamente. Em caso de transferência de crédito habitação para outra instituição, está em vigor desde 2023 uma medida excepcional que isenta a operação da comissão de amortização. Para confirmação de valores exactos, consulte sempre o Banco de Portugal, a DECO PROteste, o Diário da República e o seu plano financeiro emitido pelo banco.

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