Was ist ein guter Beleihungsauslauf in Deutschland?
60 % oder weniger gilt als optimal: Bis zu dieser Realkreditgrenze nach § 14 PfandBG kann die Bank das Darlehen über Hypothekenpfandbriefe günstig refinanzieren, was sich in den niedrigsten Zinssätzen niederschlägt. 80 % ist die zweite wichtige Schwelle – darüber steigen Zinsaufschläge spürbar. Viele Erstkäufer starten bei 90–100 % und arbeiten sich über planmäßige Tilgung und Sondertilgungen herunter.
Was unterscheidet den Beleihungswert vom Kaufpreis?
Der Beleihungswert wird von der Bank nach Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ermittelt und liegt typischerweise 10 % unter dem Verkehrswert oder Kaufpreis. Er ist eine dauerhaft erzielbare Größe ohne spekulative Anteile. Während der Kaufpreis das ist, was Sie bezahlen, ist der Beleihungswert das, was die Bank als Sicherheit anerkennt – und damit die maßgebliche Größe für den LTV in deutschen Finanzierungsangeboten.
Was bedeutet die Realkreditgrenze nach § 14 PfandBG?
§ 14 Pfandbriefgesetz legt fest, dass Hypothekenbanken Darlehen nur bis zu 60 % des Beleihungswerts in Deckungsmassen für Pfandbriefe einbringen dürfen. Diese Tranche kann besonders günstig refinanziert werden, da Pfandbriefe als sehr sichere Anlage gelten. Darlehensteile über 60 % LTV müssen anderweitig refinanziert werden und werden daher mit einem Zinsaufschlag versehen.
Gibt es in Deutschland eine private Hypothekenversicherung wie PMI in den USA?
Nein. Statt einer separaten Versicherung schlagen deutsche Banken einen Risikoaufschlag direkt auf den Zinssatz auf, sobald der LTV oberhalb der Realkreditgrenze (60 %) bzw. oberhalb von 80 % liegt. Der PMI-Hinweis im Rechner orientiert sich an der US-Konvention und dient der internationalen Vergleichbarkeit – die deutsche Praxis arbeitet mit Zinstranchen und Margenklassen.
Wie wirkt sich der LTV auf den Zinssatz aus?
In Deutschland staffeln Banken Zinssätze typischerweise in vier Margenklassen: bis 60 % (Realkreditgrenze, beste Konditionen), 60–80 % (moderater Aufschlag), 80–100 % (deutlicher Aufschlag, häufig 0,4–0,8 Prozentpunkte) und über 100 % (Vollfinanzierung, oft nur bei sehr guter Bonität). Der Unterschied zwischen 60 % und 100 % LTV kann auf 25 Jahre Laufzeit fünf- bis sechsstellige Zinskosten ausmachen.
Wie wird der Beleihungswert ermittelt?
Nach BelWertV nutzen Banken bei selbstgenutzten Immobilien primär das Vergleichswertverfahren (vergleichbare Verkäufe in der Region) und das Sachwertverfahren (Bodenwert plus Bauwert abzüglich Wertminderungen). Bei vermieteten Objekten kommt zusätzlich das Ertragswertverfahren (Mietmultiplikator) zur Plausibilisierung zum Einsatz. Großbanken arbeiten bis 400.000 € Kreditvolumen mit Kleindarlehensverfahren, darüber mit Vollgutachten.
Welche Erwerbsnebenkosten muss ich zusätzlich zum Eigenkapital aufbringen?
Die Grunderwerbsteuer variiert je Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Thüringen). Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von ca. 1,5–2 % sowie ggf. Maklercourtage (seit Dezember 2020 in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, also 3,57 % statt 7,14 % aus Käufersicht). In Summe 8–15 % des Kaufpreises – diese fließen nicht in den Beleihungswert ein.
Was passiert bei der Anschlussfinanzierung?
Nach Ablauf der Zinsbindung (typisch 10 oder 15 Jahre) verhandeln Sie die Anschlussfinanzierung neu. Ist der LTV zwischenzeitlich deutlich gesunken – durch Tilgung und Wertsteigerung – können Sie eine bessere Margenklasse erreichen. Forward-Darlehen erlauben das Sichern aktueller Zinssätze bis zu 60 Monate vor Ablauf der Bindung. Nach 10 Jahren haben Sie laut § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Frist.
Was ist der Unterschied zwischen LTV auf Kaufpreis und auf Beleihungswert?
Der LTV auf Kaufpreis ist Darlehen ÷ Kaufpreis. Der LTV auf Beleihungswert ist Darlehen ÷ Beleihungswert, wobei der Beleihungswert nach BelWertV typischerweise 10 % unter dem Kaufpreis liegt. Da Banken auf den Beleihungswert kalkulieren, ist dieser Wert höher und für die Zinsmargenklasse maßgeblich. Bei 80 % LTV auf Kaufpreis entspricht das oft 88–89 % LTV auf Beleihungswert.
Welche Rolle spielt der LTV bei Kapitalanlageimmobilien?
Bei vermieteten Objekten arbeiten Banken nach § 16 Abs. 1 PfandBG mit dem Ertragswert und setzen die Realkreditgrenze ebenfalls bei 60 % des Beleihungswerts an. Investoren erhalten in dieser Tranche die günstigsten Zinsen; darüber hinaus werden deutlich höhere Margen verlangt. Bei reinen Investmentstrategien ist ein LTV von 60–70 % auf den Beleihungswert ein gängiger Zielkorridor zwischen Hebelwirkung und Sicherheitspuffer.
Kann ich die KfW-Förderung in den LTV einrechnen?
Ja – KfW-Darlehen werden als nachrangiges Darlehen besichert und zählen mit zur Gesamtfinanzierung. Bank und KfW betrachten zusammen den effektiven Gesamt-LTV. Programme wie Wohneigentum für Familien (300) oder Effizienzhaus (261/262) reduzieren die Belastung durch Zinsverbilligung und Tilgungszuschüsse, ändern aber die LTV-Berechnung nicht – Sie zahlen die volle Darlehenssumme zurück, jedoch zu vergünstigten Konditionen.
Was passiert, wenn meine Immobilie unter dem Darlehensstand bewertet wird?
Liegt der aktuelle Beleihungswert unter der Restschuld (LTV > 100 %), gilt die Finanzierung als notleidend im Sinne der Risikoklassifizierung der Bank. Ein Verkauf erfordert Eigenmittel zum Notartermin, um die Differenz auszugleichen. Eine Anschlussfinanzierung wird schwierig; mögliche Optionen sind Sondertilgung, Verlängerung der Laufzeit oder bei Härtefällen eine Stundungsvereinbarung. Bei Pflichtversteigerung greift die persönliche Haftung des Darlehensnehmers für die Differenz weiter.
