Beleihungsauslauf-Rechner
Berechnen Sie Ihren LTV-Wert und Ihre Eigenkapitalposition
LTV-Formeln
Den Beleihungsauslauf verstehen
Der Beleihungsauslauf (LTV) vergleicht Ihren Hypothekenbetrag mit dem Wert Ihrer Immobilie, ausgedrückt als Prozentsatz. Wenn Sie auf ein 300.000-€-Haus noch 240.000 € schulden, beträgt Ihr LTV 80 %. Die verbleibenden 20 % sind Ihr Eigenkapital.
Der LTV ist entscheidend für Hypothekenentscheidungen. Ein niedrigerer LTV bedeutet mehr Eigenkapital und geringeres Risiko für Kreditgeber. Ein LTV über 80 % erfordert in der Regel eine private Hypothekenversicherung (PMI). Der LTV beeinflusst auch Umschuldungsoptionen und Kreditkonditionen.
Der LTV verändert sich mit der Zeit, wenn Sie Tilgung leisten und Immobilienwerte schwanken. Sondertilgungen oder Wertsteigerungen der Immobilie senken den LTV. Marktwertrückgänge können den LTV erhöhen und die Hypothek gegebenenfalls unter den Immobilienwert drücken.
LTV-Schwellenwerte und ihre Bedeutung
LTV ≤ 80 %
Keine PMI erforderlich. Beste Zinssätze verfügbar. Solide Eigenkapitalposition.
LTV 80–90 %
PMI erforderlich. Noch gute Konditionen. Eigenkapital wird aufgebaut.
LTV 90–95 %
Höhere PMI-Kosten. Riskantere Position. Eingeschränkte Umschuldungsoptionen.
LTV > 100 %
Überschuldete Hypothek. Schulden übersteigen den Immobilienwert. Umschuldung sehr schwierig.
LTV-Anforderungen nach Kredittyp
| Kredittyp | Max. LTV | Mindestanzahlung | Hinweise |
|---|---|---|---|
| Konventionell | 97 % | 3 % | PMI bei > 80 % |
| FHA | 96,5 % | 3,5 % | MIP erforderlich |
| VA | 100 % | 0 % | Nur für Veteranen |
| USDA | 100 % | 0 % | Ländliche Gebiete |
| Jumbo | 80–90 % | 10–20 % | Strengere Anforderungen |
Tipps zur LTV-Verwaltung
Sondertilgungen leisten
Zusätzliche Tilgungszahlungen senken die Restschuld und den LTV. Selbst kleine Beträge helfen langfristig.
Heimverbesserungen
Strategische Renovierungen können den Immobilienwert steigern und damit den LTV senken. Setzen Sie den Fokus auf Projekte mit hohem ROI.
Neubewertung beantragen
Wenn die Immobilienpreise gestiegen sind, beantragen Sie eine neue Bewertung, um den gesunkenen LTV zu belegen und die PMI zu streichen.
Regelmäßig beobachten
Verfolgen Sie sowohl die Restschuld als auch den geschätzten Immobilienwert, um zu wissen, wann Sie wichtige LTV-Schwellenwerte erreichen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein guter LTV-Wert?
80 % oder weniger ist ideal – keine PMI erforderlich, beste Zinssätze verfügbar und solides Eigenkapitalpolster. Viele Käufer starten mit höheren Werten (90–97 %) und bauen diesen im Laufe der Zeit ab. Für eine Umschuldung bevorzugen Kreditgeber einen LTV von 80 % oder weniger.
Wie kann ich meinen LTV senken?
Es gibt zwei Wege: Tilgung leisten (Schulden reduzieren) oder den Immobilienwert steigern (durch Modernisierungen oder Marktwertsteigerungen). Zusätzliche Hypothekenzahlungen senken den LTV direkt. Auch vierzehntägige Zahlungen helfen.
Wann kann ich die PMI kündigen?
Bei konventionellen Krediten können Sie die Streichung der PMI bei einem LTV von 80 % beantragen. Sie endet automatisch bei 78 % LTV. Möglicherweise ist eine neue Immobilienbewertung erforderlich, um die Wertsteigerung nachzuweisen. Bei FHA-Darlehen ist für die Streichung der MIP eine Umschuldung nötig.
Was passiert, wenn der LTV 100 % übersteigt?
Sie sind "unter Wasser" – Ihre Schulden übersteigen den Immobilienwert. Ein Verkauf erfordert zusätzliche Mittel beim Abschluss. Eine Umschuldung ist ohne spezielle Programme sehr schwierig. Optionen sind das Abwarten einer Werterholung oder beschleunigte Tilgung.
Profi-Tipps
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