MrCalculators Logo

ADVERTISEMENT

Mobile Banner
320×100

Calculadora de Amortização

Calcule prestações de empréstimos e gere tabelas de amortização

Fórmulas de Amortização

Prestação Mensal
A carregar fórmula...
Juros Totais
A carregar fórmula...
Capital Amortizado
A carregar fórmula...

Entender a Amortização

Amortização é o processo de distribuir um empréstimo por prestações periódicas em que cada parcela cobre os juros vencidos e reduz o capital em dívida. Em Portugal, a esmagadora maioria dos créditos habitação segue a tabela de amortização francesa — prestação constante com parcela de juros decrescente e capital crescente.

Para um crédito habitação de 250.000 EUR a 3,9% por 30 anos, a prestação mensal ronda os 1.179 EUR. No primeiro mês, cerca de 813 EUR são juros e apenas 366 EUR amortizam capital. No último ano essa proporção inverte-se quase por completo — a mesma prestação, mas a composição muda drasticamente.

Compreender o sistema francês é essencial para perceber por que razão amortizações antecipadas nos primeiros anos têm um efeito muito superior às feitas no final do contrato: cada euro amortizado cedo elimina anos de juros sobre esse capital.

Tabela Clássica vs Tabela Francesa

Na tabela de amortização francesa (utilizada na quase totalidade do crédito habitação português), a prestação total mantém-se constante ao longo do prazo. Os juros pesam mais no início e a amortização de capital vai aumentando à medida que o saldo desce. É o método mais previsível para orçamento familiar.

Na tabela de amortização clássica (ou sistema clássico, comum em financiamento empresarial e algumas linhas Mútuo), a parcela de capital é constante e os juros decrescem com o saldo — pelo que a prestação total cai mês a mês. É mais cara nos primeiros anos mas tem um custo total de juros inferior face ao sistema francês para o mesmo prazo e taxa.

Os bancos portugueses oferecem maioritariamente o sistema francês porque suaviza a prestação inicial, fundamental quando o regulador (Banco de Portugal) exige que a taxa de esforço se mantenha tipicamente abaixo dos 35% do rendimento líquido do agregado familiar.

Taxa Fixa, Variável ou Mista (Crédito Habitação PT)

Taxa fixa: a TAN mantém-se durante todo o prazo (ou um período prolongado). Oferece previsibilidade total, mas geralmente com TAN superior ao spread + Euribor inicial. A comissão máxima de reembolso antecipado é 2% do capital amortizado.

Taxa variável: a TAN resulta da soma da Euribor (3, 6 ou 12 meses) com o spread contratado. Sofre revisões periódicas. É historicamente a opção dominante em Portugal, com spreads que em condições típicas variam entre 0,9% e 1,5% conforme perfil de risco, LTV (loan-to-value) e produtos cruzados (domiciliação ordenado, cartões, seguros).

Taxa mista: combinação das duas — período inicial a taxa fixa (por exemplo, 5 ou 10 anos) seguido de regime variável. Útil para quem quer estabilidade nos primeiros anos e mantém a flexibilidade de uma futura revisão. A FINE indica claramente o ponto de transição e as condições aplicáveis.

Conceitos-Chave da Amortização

📅

Prestações Constantes (Sistema Francês)

A mesma prestação todos os meses, mas a divisão entre juros e capital varia ao longo do tempo.

📉

Juros Concentrados no Início

Nas primeiras prestações, a maior parte vai para juros. Em crédito habitação a 30 anos, só ao fim de muitos anos o capital ultrapassa os juros.

💰

Amortizações Antecipadas

Amortizar capital extra reduz o prazo e o total de juros. Comissão legal limitada a 0,5% (taxa variável) ou 2% (taxa fixa).

📊

Tabela de Amortização

Detalha cada prestação com capital amortizado, juros pagos e saldo em dívida — anexa ao contrato e exigível ao banco.

Comparação: Crédito a 30 Anos vs 15 Anos

Indicador30 Anos15 AnosDiferença
250.000 EUR @ 3,9%1.179 EUR/mês1.834 EUR/mês+655 EUR/mês
Total de Pagamentos424.500 EUR330.100 EUR-94.400 EUR
Juros Totais174.500 EUR80.100 EUR-94.400 EUR
% Juros sobre Capital70%32%-38 pp
Juros na 1.ª Prestação69%44%-25 pp

Estratégias para Liquidar Mais Rápido

💸

Arredondar a Prestação

Pague 1.200 EUR em vez de 1.179 EUR. Os 21 EUR mensais acumulam-se em anos de prestações ao longo de 30 anos.

📆

Amortizações Anuais Programadas

Use o subsídio de Natal ou de férias para uma amortização antecipada parcial — respeite o pré-aviso de 7 dias e a comissão legal.

🎯

Aplicar Rendimentos Pontuais

Reembolsos de IRS, prémios ou heranças aplicados a amortização reduzem capital em dívida e eliminam juros futuros.

🔄

Transferência de Crédito

Se a Euribor descer ou surgirem propostas com spread inferior, compare TAEG e CET — a transferência de crédito habitação está isenta de comissão de reembolso antecipado quando o motivo é a transferência (Lei n.º 57/2020).

Como utilizar esta calculadora de amortização

  1. Introduza o Montante do Empréstimo (EUR) — o capital efetivamente financiado, não o preço total de aquisição se estiver a dar entrada própria.
  2. Introduza a Taxa de Juro Anual (%) — utilize a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) divulgada pela instituição na FINE para comparar propostas em igualdade de circunstâncias, e não apenas a TAN nominal.
  3. Introduza o Prazo (anos) — em crédito habitação em Portugal é frequente um prazo entre 30 e 40 anos; para crédito pessoal os prazos típicos são 1 a 10 anos.
  4. Opcional: introduza uma Amortização Mensal Extra (EUR) para ver como amortizações antecipadas reduzem o prazo e o total de juros pagos (em crédito habitação a taxa variável a comissão de reembolso antecipado está limitada por lei a 0,5%).
  5. Clique em Calcular Tabela para ver a prestação mensal, juros totais, data de liquidação e um resumo ano a ano de capital e juros.

Exemplos

Básico: crédito habitação de 250.000 EUR a taxa fixa por 30 anos

Um casal compra casa em Lisboa e contrai um crédito habitação de 250.000 EUR à taxa fixa de 3,9% por 30 anos. Pretende perceber a prestação mensal e a divisão entre juros e capital no primeiro ano.

ResultadoPrestação mensal de cerca de 1.179 EUR. Total de pagamentos de aproximadamente 424.500 EUR ao longo de 30 anos. Juros totais de cerca de 174.500 EUR. No mês 1, aproximadamente 813 EUR são juros e apenas 366 EUR são amortização de capital — comportamento típico de uma tabela de amortização francesa (sistema francês), em que a prestação é constante mas a parcela de juros começa elevada.

A calculadora aplica M=P⋅r(1+r)n(1+r)n−1M = P \cdot \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1} com P=250,000P = 250{,}000, r=0,039/12≈0,00325r = 0{,}039/12 \approx 0{,}00325 e n=360n = 360. Em seguida itera mês a mês: os juros de cada mês equivalem ao saldo atual multiplicado por rr, e o que sobra da prestação fixa reduz o capital em dívida. Porque o saldo inicial é elevado, os primeiros juros são quase 69% da prestação — característica do sistema francês adotado pela generalidade dos bancos portugueses.

Intermédio: crédito habitação de 200.000 EUR a taxa variável (Euribor + spread)

Um comprador opta por uma taxa variável indexada à Euribor a 6 meses (3,2%) acrescida de um spread de 1,1%, resultando numa TAN de 4,3% para um empréstimo de 200.000 EUR a 30 anos. Quer ver a prestação no momento inicial e o impacto de uma subida da Euribor.

ResultadoPrestação mensal de cerca de 989 EUR com TAN de 4,3%. Total de juros ao longo da vida do empréstimo de aproximadamente 156.200 EUR (mantendo-se a taxa). Se a Euribor subir 1 ponto percentual no próximo refixing semestral, a TAN passa a 5,3% e a prestação sobe para cerca de 1.111 EUR — um aumento de mais de 120 EUR/mês que ilustra o risco de taxa de juro associado às modalidades a taxa variável.

Em Portugal, o crédito habitação a taxa variável é tipicamente indexado à Euribor a 3, 6 ou 12 meses, com revisão na periodicidade indicada na FINE. A calculadora utiliza a TAN combinada (índice + spread) como rr anual. Cada revisão da Euribor recalcula a prestação para o capital remanescente e o prazo restante — o Banco de Portugal exige que esta metodologia de revisão conste expressamente do contrato e seja replicada na FINE entregue antes da assinatura.

Caso limite: amortização antecipada com penalização limitada por lei

O mesmo crédito habitação de 250.000 EUR a 3,9% por 30 anos, mas o mutuário recebe um prémio de fim de ano e decide amortizar 200 EUR adicionais por mês a partir do primeiro mês, mantendo a prestação base.

ResultadoEsforço mensal efetivo de 1.379 EUR. O empréstimo fica liquidado em aproximadamente 24 anos e 1 mês, em vez de 30. Juros totais reduzem para cerca de 134.000 EUR — uma poupança de aproximadamente 40.500 EUR face ao cenário sem amortizações extra. A comissão de amortização antecipada parcial está legalmente limitada a 0,5% do capital reembolsado em crédito a taxa variável e 2% a taxa fixa (Decreto-Lei n.º 74-A/2017).

A prestação base mantém-se em 1.179 EUR, mas a calculadora aplica os 200 EUR adicionais diretamente ao capital em dívida todos os meses. Como o cálculo de juros do mês seguinte incide sobre o saldo já reduzido, a parcela de juros diminui mais rápido do que o previsto na tabela original. O processo termina quando o capital chega a zero — em crédito habitação português, qualquer amortização superior a 0,5% × 200 EUR de comissão precisa de aviso prévio de 7 dias úteis ao banco.

Como funciona

A amortização é o processo de reembolsar um empréstimo com pagamentos periódicos iguais, em que cada prestação cobre os juros vencidos desde a prestação anterior e o restante reduz o capital em dívida. A calculadora apura a prestação fixa pelo sistema francês através de M=P⋅r(1+r)n(1+r)n−1M = P \cdot \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}, onde PP é o capital, rr a taxa de juro periódica (taxa anual a dividir por 12) e nn o número total de prestações mensais (anos × 12).

Determinada a prestação MM, a calculadora percorre o calendário mês a mês. Os juros de cada período equivalem a (saldo atual × rr); esse valor é subtraído a MM para obter a parcela de amortização, e o saldo é reduzido em conformidade. Por isso, numa tabela de amortização francesa, os juros descem e a amortização de capital sobe ao longo do tempo, embora a prestação total se mantenha constante.

Em alternativa ao sistema francês, alguns contratos utilizam o sistema clássico (amortização de capital constante e juros decrescentes), em que a prestação total diminui mês a mês. Embora seja menos comum em crédito habitação português, este formato é frequente em financiamento empresarial e em certas linhas de crédito. A calculadora aceita ambos os esquemas — basta interpretar a leitura mensal de acordo com o tipo de tabela contratada.

Se introduzir uma Amortização Mensal Extra, esse valor é descontado diretamente do capital em dívida. Como os juros futuros são sempre calculados sobre o novo saldo, mesmo amortizações modestas resultam em poupanças significativas ao longo do prazo. Em Portugal, o Decreto-Lei n.º 74-A/2017 limita a comissão de reembolso antecipado parcial em crédito habitação a 0,5% sobre o montante amortizado em contratos a taxa variável e 2% a taxa fixa, com aviso prévio de 7 dias úteis.

Quando utilizar esta calculadora

  • Comparar propostas de crédito habitação (TAEG). Introduza o mesmo Montante e Prazo e teste as diferentes TAEG das propostas que recebeu, sempre confrontando a FINE — Ficha de Informação Normalizada Europeia — exigida pelo Banco de Portugal antes da contratação.
  • Avaliar o impacto de taxa fixa, variável ou mista. Em Portugal coexistem três modalidades: taxa fixa (TAN constante todo o prazo), variável (Euribor + spread, revista trimestral, semestral ou anualmente) e mista (fixa nos primeiros anos, variável depois). Use a calculadora para simular cenários de subida ou descida da Euribor.
  • Modelar amortizações antecipadas. Utilize o campo Amortização Mensal Extra para testar o efeito de aplicar subsídios de férias, 13.º mês ou outros rendimentos extra na redução do prazo e dos juros totais, considerando a comissão legal de 0,5% (variável) ou 2% (fixa).
  • Decidir entre alargar ou encurtar o prazo. Compare o esforço mensal e o custo total dos juros para diferentes prazos (20, 30 ou 40 anos). Em crédito habitação, o Banco de Portugal recomenda uma taxa de esforço inferior a 35% do rendimento líquido do agregado.
  • Confirmar o plano financeiro do banco. Se a prestação indicada pelo banco diverge desta calculadora para o mesmo capital, taxa e prazo, peça o detalhe do CET (Custo Efetivo Total) e da FINE: seguros multirriscos, seguro de vida do mutuário, comissões de processamento e impostos podem estar incluídos.

Erros frequentes

  • ErroConfundir TAN com TAEG ao comparar propostas.
    SoluçãoA TAN (Taxa Anual Nominal) é só o juro contratual; a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) inclui ainda comissões, seguros obrigatórios, impostos e outras despesas. O Banco de Portugal obriga à divulgação da TAEG na FINE precisamente para uma comparação justa — compare sempre por TAEG e não por TAN.
  • ErroIntroduzir o preço da casa em vez do capital financiado.
    SoluçãoSubtraia a entrada própria, o IMT, o Imposto do Selo, a comissão de avaliação e demais despesas iniciais. O Montante do Empréstimo é apenas o capital que o banco efetivamente disponibiliza, normalmente até 90% do menor valor entre preço de compra e avaliação bancária.
  • ErroIntroduzir a taxa mensal quando o campo pede a taxa anual.
    SoluçãoO campo Taxa de Juro Anual (%) espera o valor anual (ex.: 3,9 ou 4,3). A calculadora divide internamente por 12 para obter rr mensal. Para crédito habitação a taxa variável, use a TAN combinada (Euribor + spread) vigente.
  • ErroEsquecer a comissão e o pré-aviso na amortização antecipada.
    SoluçãoEm Portugal, o Decreto-Lei n.º 74-A/2017 obriga ao pré-aviso de 7 dias úteis ao banco e permite uma comissão máxima de 0,5% (taxa variável) ou 2% (taxa fixa) sobre o montante amortizado em crédito habitação. Para crédito ao consumo aplica-se o Decreto-Lei n.º 133/2009, com limites diferenciados.
  • ErroSubestimar o efeito de revisões da Euribor em contratos a taxa variável.
    SoluçãoA Euribor é atualizada a cada 3, 6 ou 12 meses, conforme contratado. Uma subida de 1 ponto percentual num crédito habitação de 200.000 EUR a 30 anos pode acrescentar mais de 100 EUR à prestação mensal. Verifique sempre na FINE qual o indexante e a periodicidade de revisão.
  • ErroConsiderar apenas a prestação e ignorar o CET.
    SoluçãoO CET (Custo Efetivo Total) reflete todos os encargos do crédito: prestação de capital e juros, seguros, comissões mensais, impostos. É este valor mensal que efetivamente sai da sua conta — não confunda com a prestação pura simulada nesta calculadora.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre TAN e TAEG?

A TAN (Taxa Anual Nominal) é o juro contratual aplicado ao capital. A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) acrescenta todas as comissões, seguros obrigatórios, impostos e demais encargos, dando o custo anual real do empréstimo. O Banco de Portugal obriga à divulgação da TAEG na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) entregue antes da contratação. Para comparar propostas em igualdade de circunstâncias, utilize sempre a TAEG.

O que é o CET (Custo Efetivo Total)?

O CET corresponde ao valor total mensal a pagar pelo cliente: prestação de capital e juros, seguros (vida e multirriscos habitação), comissões de processamento, impostos e demais encargos. É este o valor que efetivamente sai da conta todos os meses. A TAEG é a métrica anual percentual deste custo total e o CET é a expressão monetária mensal. Ambos constam obrigatoriamente da FINE.

Como funciona a taxa variável em Portugal (Euribor + spread)?

Em crédito habitação a taxa variável, a TAN resulta da soma do indexante Euribor (a 3, 6 ou 12 meses, conforme contrato) com o spread acordado com o banco. O spread é fixo durante toda a vida do crédito e reflete o perfil de risco do mutuário, o rácio LTV (loan-to-value) e os produtos associados (domiciliação de ordenado, cartões, seguros). A Euribor é revista na periodicidade contratada e a prestação é recalculada para o capital remanescente e prazo restante. Consulte sempre a FINE para confirmar indexante e periodicidade de revisão.

Posso amortizar antecipadamente o crédito habitação? Há penalização?

Sim. O Decreto-Lei n.º 74-A/2017 permite amortizações antecipadas parciais ou totais, com pré-aviso de 7 dias úteis ao banco. A comissão máxima legalmente permitida é 0,5% sobre o montante amortizado em contratos a taxa variável e 2% em contratos a taxa fixa. Para crédito ao consumo aplica-se o Decreto-Lei n.º 133/2009 com regras próprias. Em caso de transferência de crédito habitação entre bancos, a Lei n.º 57/2020 isenta o cliente do pagamento desta comissão durante o período de moratória aplicável.

O que é a FINE e quando devo recebê-la?

A FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) é o documento pré-contratual obrigatório que o banco tem de entregar ao cliente antes da contratação de crédito habitação. Inclui o capital, prazo, TAN, TAEG, MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor), prestação mensal, indexante e spread (se variável), plano financeiro completo, comissões, seguros exigidos e condições de reembolso antecipado. O Banco de Portugal disponibiliza um modelo padronizado precisamente para facilitar a comparação entre propostas de diferentes instituições.

O que é a taxa mista e quando faz sentido?

A taxa mista combina um período inicial a taxa fixa (tipicamente 2, 3, 5, 10 ou 15 anos) com um regime de taxa variável (Euribor + spread) no remanescente do prazo. Faz sentido para quem pretende estabilidade nos primeiros anos — período em que o esforço sobre o rendimento costuma ser maior — mantendo flexibilidade futura. A FINE detalha o momento exato da transição e a TAN aplicável em cada período.

Que taxa de esforço é aceitável para crédito habitação?

O Banco de Portugal e a DECO PROTeste recomendam que a taxa de esforço (peso das prestações de crédito sobre o rendimento líquido mensal do agregado) não ultrapasse os 35%. Acima desse limite, o risco de incumprimento aumenta significativamente. Os bancos aplicam internamente o Aviso n.º 4/2017 do Banco de Portugal sobre prevenção do incumprimento e o Decreto-Lei n.º 227/2012 sobre o regime do PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento) que protege famílias em dificuldades.

Esta calculadora funciona para crédito pessoal e automóvel?

Sim. A mesma fórmula do sistema francês aplica-se a qualquer empréstimo amortizado em prestações iguais: crédito pessoal, automóvel, consolidado e empresarial. Para crédito ao consumo, o Decreto-Lei n.º 133/2009 obriga à divulgação da TAEG e ao envio da FIN (Ficha de Informação Normalizada para crédito aos consumidores). Utilize a TAEG do empréstimo como Taxa de Juro Anual no formulário.

Como interpreto a tabela de amortização anexa ao contrato?

Cada linha da tabela de amortização corresponde a uma prestação e indica: data de vencimento, valor da prestação, parcela de juros, parcela de capital amortizado e capital em dívida remanescente. Num contrato a taxa variável, a tabela é meramente indicativa e é recalculada a cada revisão da Euribor. Pode pedir uma tabela atualizada ao seu banco em qualquer momento — é um direito reconhecido pelo Banco de Portugal.

E se a taxa de juro for 0% (campanhas promocionais)?

Quando a TAN é zero (por exemplo, em campanhas de financiamento promocional de eletrodomésticos), a fórmula simplifica para M=P/nM = P / n: cada prestação é apenas a divisão do capital pelo número de meses. A calculadora trata este caso explicitamente, devolvendo uma tabela limpa sem juros. Atenção: mesmo com TAN zero, podem existir comissões e seguros que elevam a TAEG real — exija sempre a FINE/FIN.

Por que a minha data de liquidação difere da do banco?

Esta calculadora assume que todas as prestações são pagas no exato valor previsto, no dia certo, sem revisões de Euribor nem amortizações intermédias. Na prática, contratos a taxa variável têm revisões periódicas que alteram a prestação, podem ocorrer amortizações antecipadas parciais, moratórias ou ajustes de calendário. Para o saldo exato a uma data específica, peça ao banco uma declaração formal de dívida (cumprimento das obrigações ao abrigo da regulamentação do Banco de Portugal).

Onde reclamar em caso de discordância com o banco?

Pode apresentar uma reclamação diretamente ao banco (livro de reclamações físico ou eletrónico — Portal da Queixa), escalando para o Banco de Portugal através do Portal do Cliente Bancário (clientebancario.bportugal.pt). Para crédito ao consumo, a ASAE e a DGCC (Direção-Geral do Consumidor) acompanham casos relacionados com publicidade enganosa. Existe ainda o CASA (Centro de Arbitragem do Setor Automóvel) e os Centros de Arbitragem de Conflitos de Consumo para resolução extrajudicial.

Fontes

Metodologia

Esta calculadora aplica a fórmula padrão do sistema francês de amortização M = P·r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), em que M é a prestação periódica, P o capital financiado, r a taxa de juro periódica (taxa anual ÷ 12) e n o número total de prestações mensais (anos × 12). De seguida, itera período a período: os juros do mês equivalem ao saldo em dívida × r, o restante de M é a amortização de capital e qualquer Amortização Mensal Extra é descontada diretamente ao capital. O ciclo termina quando o capital atinge zero, gerando a data de liquidação e o resumo anual de juros e capital. Para TAN zero, é utilizada a forma simplificada M = P / n. Os valores apresentados são brutos em EUR e refletem exclusivamente capital e juros — para o CET (Custo Efetivo Total) deve adicionar seguros, comissões e impostos conforme indicados na FINE entregue pelo banco. Ferramenta de planeamento; não substitui aconselhamento financeiro especializado nem a análise formal do crédito pela instituição.

Saiba mais sobre a nossa metodologia →

Dicas Pro

  • Salve esta calculadora nos favoritos
  • Use o botão de compartilhar
  • Experimente cenários diferentes
  • Confira nossas calculadoras relacionadas

Achou esta calculadora útil? Compartilhe:

Incorporar esta calculadora

Calculadoras Relacionadas

Calculadora de IVACalcule o IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado), o preço total ou faça o cálculo invers...Calculadora de DividendosCalcule o seu rendimento de dividendos e veja como reinvestir dividendos acelera a acumula...Calculadora do PIB pela Ótica do RendimentoCalcule o PIB através da abordagem do rendimentoCalculadora de Património LíquidoCalcule o seu património líquido somando os seus activos e subtraindo os seus passivos. Ac...