Qual é uma boa taxa de esforço para crédito habitação em Portugal?
O Banco de Portugal, na Recomendação Macroprudencial em vigor desde Julho de 2018, recomenda que o DSTI não ultrapasse 50% do rendimento líquido (com regras de cálculo específicas). Na prática, abaixo de 35% é confortável para qualquer banco — CGD, Millennium BCP, Santander Totta, BPI, Novobanco ou montepio. Entre 35% e 45% costuma exigir LTV mais conservador ou seguros adicionais. Acima de 50% é raríssimo aprovar, excepto no contingente de até 10% por banco que pode chegar a 60%.
O que é a Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal sobre o DSTI?
É uma medida emitida em 2018 (e mantida com ajustes pontuais) ao abrigo do Aviso 4/2017 e do Regulamento (UE) 575/2013. Define três grandes limites para novos contratos de crédito a particulares: DSTI máximo de 50%, LTV máximo de 90% para habitação própria permanente (100% em casos pontuais), e prazos máximos (40 anos em geral, com prazos médios decrescentes a partir dos 30 anos). Os bancos têm de aplicar a regra e reportar excepções.
Como funciona o stress test obrigatório de +3 p.p.?
Para crédito habitação à taxa variável ou mista indexada à Euribor, o banco tem de recalcular a prestação com a taxa de juro do contrato acrescida em 3 p.p. (ou 1 p.p. para prazos até 5 anos) e voltar a aferir se o DSTI cumpre o limite. É uma protecção contra subidas futuras das taxas. Para taxa fixa o stress test é menos exigente, mas a regra do DSTI 50% mantém-se.
O que é a CRC (Central de Responsabilidades de Crédito) e como afecta o meu DTI?
A CRC, gerida pelo Banco de Portugal, regista todas as responsabilidades de crédito superiores a 50 € que os clientes têm junto de instituições financeiras a operar em Portugal: habitação, consumo, automóvel, cartões de crédito (incluindo plafonds não utilizados), descobertos, locação financeira, factoring, avales e fianças. O seu mapa de responsabilidades é consultado obrigatoriamente em cada novo pedido de crédito e tudo o que lá constar entra no cálculo do DSTI pelo banco.
Quais são os limites de LTV e prazo para crédito habitação?
Pelo Banco de Portugal: LTV (loan-to-value) máximo de 90% para habitação própria permanente, 80% para outras finalidades habitação (segunda habitação, arrendamento) e 100% em casos de imóveis recebidos em dação ou propriedade do banco. Prazo máximo de 40 anos, com prazo médio máximo decrescente: 40 anos até aos 30 anos de idade, 37 anos entre os 30 e 35 anos, e 35 anos acima dos 35 anos. Estes limites complementam o limite de DSTI a 50%.
O DTI é calculado sobre o rendimento bruto ou líquido?
A Recomendação do Banco de Portugal define o DSTI sobre o rendimento líquido, com regras específicas de cálculo (tabela de IRS, encargos médios). Esta calculadora apresenta a versão simplificada sobre o rendimento bruto, que é o referencial mais comum no jargão internacional e em comunicação dos bancos. Para a versão exacta usada pelo banco, peça uma simulação formal: CGD, Millennium BCP, Santander Totta e BPI dão simulação online com o cálculo regulatório.
O que conta como encargo de crédito no DSTI?
Tudo o que está na sua CRC do Banco de Portugal: crédito habitação, crédito consumo (pessoal, automóvel, consolidado), cartões de crédito (mínimo ou percentagem do plafond), descobertos autorizados, leasing, renting de longa duração, contratos de locação financeira e avales/fianças. Pensões de alimentos fixadas por sentença também são consideradas pelo banco.
As contas de água, luz, gás ou telecomunicações entram no DTI?
Não. O DSTI inclui apenas contratos de crédito reportados à CRC. Despesas correntes — electricidade, água, gás, internet, telecomunicações, supermercado, ADSE, seguros standalone — fazem parte do orçamento mensal mas não contam para o rácio. A excepção são compras a prestações sem juros em superfícies comerciais quando são reportadas como crédito ao consumo à CRC.
Como reduzir rapidamente o meu DSTI?
As acções mais rápidas: amortizar antecipadamente créditos consumo pequenos para eliminar prestações inteiras; consolidar vários créditos num único crédito consolidado de prazo mais longo (a Lei 27/2022 reforçou direitos do consumidor neste tema); cancelar cartões de crédito não usados (mesmo o plafond não usado é contado pelos bancos); não pedir novos créditos nos 90 dias antes do pedido formal; adicionar segundo titular ao crédito habitação para aumentar o denominador. Cada prestação eliminada melhora o rácio de forma mensurável.
E se eu for trabalhador independente ou recibos verdes?
Os bancos portugueses analisam o rendimento da Categoria B do IRS dos últimos dois a três anos (a maioria exige três). Valor considerado: rendimento líquido fiscal — facturação menos despesas declaradas — e não a facturação bruta. Se aplicar o regime simplificado, o banco trabalha com o coeficiente fiscal (75% para serviços) sobre a facturação. Hipotecas alavancadas ou com baixa retenção podem exigir fiador. A DECO PROTeste recomenda sempre apresentar IES e extractos da actividade dos últimos anos.
Como é considerada a dívida de cartão de crédito não utilizada?
Mesmo que não tenha saldo em dívida, o plafond total atribuído ao cartão fica registado na CRC e a maioria dos bancos considera 2% a 3% do plafond como encargo teórico mensal para efeitos de DSTI. Um cartão com plafond de 5.000 € pode adicionar 100 € a 150 € à sua taxa de esforço, mesmo que pague tudo todos os meses. Cancelar cartões não usados antes do pedido de crédito habitação melhora directamente o rácio.
Uma entrada maior reduz o meu DTI?
Indirectamente. Uma entrada maior reduz o capital financiado, diminui a prestação mensal e, por consequência, baixa quer o front-end quer o DSTI. Reduz ainda o LTV, o que geralmente dá acesso a um spread mais baixo — a prestação cai outra vez. O seu rendimento não muda, mas é uma das alavancas mais eficazes quando o DSTI é o factor limitante para a aprovação. Em Portugal, a entrada típica é de 10% do valor de aquisição (LTV 90%); abaixo dos 20% o banco normalmente exige seguro de vida e multirriscos junto da instituição.
