¿Cuál es un buen ratio deuda-ingreso para una hipoteca en España?
El Banco de España recomienda mantener la cuota hipotecaria por debajo del 35% de los ingresos netos mensuales. Por debajo del 20% se considera excelente; entre el 20% y el 35% es cómodo; entre el 35% y el 43% empieza a limitar opciones; por encima del 43% la mayoría de entidades adheridas a la Ley 5/2019 (LCCI) rechazarán la operación o exigirán avalistas adicionales.
¿El DTI se calcula sobre ingresos brutos o netos?
Las guías internacionales (CFPB, EBA) trabajan con el bruto, pero el Banco de España y la mayoría de bancos españoles aplican el umbral del 35% sobre ingresos netos (después de IRPF y Seguridad Social). Para asalariados, es la nómina líquida × 12 (o × 14 si hay pagas extras prorrateadas). Para autónomos, las entidades promedian dos ejercicios de rendimiento neto del IRPF (modelo 100).
¿Qué cuenta como deuda para el cálculo del DTI?
Cualquier obligación recurrente reportada a la CIRBE: hipoteca o alquiler, préstamos de coche o leasing, préstamos al consumo o ICO, cuotas mínimas de tarjetas revolving, líneas de crédito, deudas avaladas y pensiones compensatorias o de alimentos fijadas por sentencia. También computan deudas empresariales si las has garantizado personalmente.
¿Cuentan los suministros, la telefonía o la compra del supermercado?
No. El DTI solo incluye pagos contractuales de deuda reportados a las centrales de riesgos. Suministros (luz, agua, gas), telefonía, suscripciones de streaming, compra de alimentación, primas de seguros de salud privados y cuotas de gimnasio quedan fuera. Son relevantes para tu presupuesto personal, pero no para la evaluación de solvencia bancaria.
¿Cómo reduzco el DTI rápidamente?
Las acciones más rápidas son liquidar saldos pequeños de tarjetas revolving para eliminar cuotas, refinanciar préstamos al consumo a plazos más largos, evitar cualquier nueva solicitud de crédito durante 60-90 días antes de la firma, y añadir un co-titular cuyos ingresos aumenten el denominador. Cancelar una cuota de 50 € ya mueve el DTI back-end de forma medible sobre un ingreso de 2.500 €.
¿Qué ocurre si soy autónomo?
Las entidades calculan los ingresos a partir de dos ejercicios completos del IRPF, no de la facturación ni de los ingresos en cuenta. Parten del rendimiento neto (estimación directa) en la casilla correspondiente del modelo 100 o del rendimiento de actividades económicas en módulos, suman amortizaciones y otros gastos no monetarios, y dividen entre 24 para obtener la cifra mensual. Si te deduces muchos gastos, tu ingreso computable para el DTI será sensiblemente inferior al saldo de tus extractos bancarios.
¿En qué se diferencia el DTI del ratio de utilización del crédito?
El DTI compara cuotas mensuales con ingresos mensuales y mide la capacidad de generar caja. La utilización del crédito compara el saldo dispuesto con el límite disponible y figura en el scoring de centrales privadas (Asnef, Experian). Un cliente con tarjetas saturadas puede tener DTI moderado (si la cuota mínima es pequeña), y otro con utilización limpia puede tener DTI alto si sus cuotas de hipoteca y coche son elevadas.
¿Cuentan los préstamos en periodo de carencia?
Sí. Las entidades supervisadas por el Banco de España deben aplicar la guía de evaluación de solvencia de la EBA (EBA/GL/2020/06): incluso si la cuota actual es 0 € por carencia, imputan una cuota teórica (habitualmente entre el 0,5% y el 1% del saldo vivo) o la cuota que aplicará cuando termine la carencia. Introduce esa cifra estimada en el campo de préstamos estudiantiles para que el cálculo sea realista.
¿Una entrada más alta reduce mi DTI?
Indirectamente, sí. Un mayor desembolso inicial reduce el principal financiado, lo que reduce la cuota mensual de capital e intereses y, por tanto, el DTI front-end y back-end. También elimina costes adicionales por LTV alto (encarecimientos del diferencial, seguros de protección de pagos) cuando bajas del 80% de tasación. No cambia el lado del ingreso, pero es una de las palancas más eficaces cuando el DTI es el factor limitante para la aprobación.
¿La calculadora conoce las políticas internas de mi entidad?
No. La calculadora aplica los umbrales generales del Banco de España (35% sobre netos) y los tramos habituales 28/36. Cada entidad establece políticas internas de riesgo sobre las directrices del BdE, de la EBA y de la Ley 5/2019 (LCCI), y el scoring final se ve afectado por antigüedad laboral, sector de actividad, LTV y otros factores. Usa el resultado como indicador sólido, no como garantía de aprobación.
