Calculadora Deuda-Ingreso (DTI)
Calcula tu ratio DTI para entender tu capacidad de endeudamiento y elegibilidad de prestamo
Formulas del Ratio DTI
Entendiendo el Ratio Deuda-Ingreso
Tu ratio deuda-ingreso (DTI) es una metrica de finanzas personales que compara tus pagos mensuales de deuda con tu ingreso mensual bruto. Los prestamistas usan el DTI para evaluar tu capacidad de manejar pagos mensuales y pagar dinero prestado. Es uno de los factores mas importantes en las decisiones de aprobacion de prestamos.
Hay dos tipos de ratios DTI: front-end (ratio de vivienda) y back-end (ratio de deuda total). El ratio front-end considera solo costos de vivienda, mientras que el ratio back-end incluye todas las obligaciones de deuda. La mayoria de los prestamistas se enfocan principalmente en el ratio back-end para decisiones de aprobacion.
Un ratio DTI mas bajo indica mejor salud financiera y sugiere que tienes suficiente ingreso para manejar deuda adicional. Ratios DTI altos senalan que estas ajustado y puedes tener dificultades con nuevas obligaciones de deuda.
Componentes del DTI Explicados
Costos de Vivienda
Principal de hipoteca, intereses, impuestos, seguro (PITI), cuotas HOA, o pago de renta.
Prestamos de Auto
Todos los pagos de auto y pagos de arrendamiento de auto cuentan hacia la deuda total.
Tarjetas de Credito
Pagos minimos mensuales en todas las tarjetas de credito, no el saldo total.
Prestamos Estudiantiles
Pago mensual actual (o pago IBR) para todos los prestamos estudiantiles.
Requisitos de DTI por Tipo de Prestamo
Diferentes tipos de prestamos tienen diferentes requisitos de DTI. Cumplir estos umbrales es crucial para la aprobacion del prestamo.
| Tipo de Prestamo | Max Front-End | Max Back-End | Notas |
|---|---|---|---|
| Hipoteca Convencional | 28% | 36-43% | 45-50% con factores compensatorios |
| Prestamo FHA | 31% | 43% | Hasta 57% con credito fuerte |
| Prestamo VA | N/A | 41% | Sin limite duro, importa ingreso residual |
| Prestamo USDA | 29% | 41% | Propiedad rural requerida |
| Prestamo Jumbo | 28% | 36-43% | Requisitos mas estrictos |
| Prestamo Personal | N/A | 35-40% | Varia por prestamista |
| Prestamo de Auto | N/A | 15-20% | Solo para pago de auto |
Estrategias para Mejorar Tu DTI
Aumenta Ingresos
Pide un aumento, toma un trabajo extra, o agrega un co-prestatario. Mas ingreso reduce directamente tu porcentaje DTI.
Paga Deuda
Enfocate en pagar o reducir deudas con pagos mensuales. Incluso reducir saldos baja los pagos minimos.
Refinancia Deuda Existente
Extiende los plazos del prestamo para reducir pagos mensuales. Aunque pagaras mas interes, tu DTI mejora para aprobacion.
Evita Nueva Deuda
No abras nuevas tarjetas de credito ni financies compras antes de solicitar un prestamo. Cada nuevo pago aumenta el DTI.
Preguntas Frecuentes
Cual es un buen ratio deuda-ingreso?
Generalmente, 36% o menos se considera bueno. Menos del 20% es excelente. 37-43% puede limitar opciones pero aun es aceptable. Arriba del 43% hace que la mayoria de los prestamos convencionales sean dificiles de obtener.
La renta cuenta hacia el DTI?
Si, cuando solicitas una hipoteca mientras rentas, tu pago de renta actual cuenta hacia el DTI. Sin embargo, una vez que eres propietario, el nuevo pago de hipoteca reemplaza la renta en el calculo.
Los servicios se incluyen en el DTI?
No. Servicios, comestibles, seguro (excepto seguro de hogar/inquilino incluido con vivienda), y otros gastos de vida no cuentan. El DTI solo incluye obligaciones de deuda reales con pagos fijos.
Como calculan los prestamistas mi ingreso?
Los prestamistas tipicamente usan ingreso mensual bruto (antes de impuestos). Para empleados asalariados, es el salario anual dividido entre 12. Prestatarios autonomos usualmente promedian dos anos de declaraciones de impuestos. El ingreso variable puede promediarse durante 24 meses.
Consejos Pro
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