Qual é a comissão de amortização antecipada em Portugal?
Para crédito habitação, o DL 74-A/2017 limita a comissão a 0,5% do capital amortizado em contratos a taxa variável e 2% em contratos a taxa fixa. Para crédito ao consumo (pessoal, automóvel), o DL 133/2009 limita a 0,5% se o prazo restante for superior a 1 ano, ou 0,25% se inferior. Em algumas situações não há comissão: falecimento do titular, desemprego involuntário, transferência de crédito por iniciativa do consumidor entre instituições (em determinadas condições), ou amortização total no fim do prazo. Verifique sempre a FINE e o contrato para condições específicas, e use o simulador do Banco de Portugal para confirmar.
Como funciona o Mapa de Responsabilidades de Crédito (MRC)?
O MRC é uma base de dados gerida pelo Banco de Portugal que regista todos os créditos superiores a 200 EUR de cada titular ou avalista, em qualquer instituição financeira portuguesa. Inclui crédito habitação, crédito pessoal, automóvel, cartões de crédito, descobertos, e fianças. Pode consultá-lo gratuitamente em bportugal.pt através do Portal do Cliente Bancário, autenticando-se com Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão. As instituições consultam o MRC antes de aprovar novo crédito — um MRC limpo (sem incidentes) é essencial para obter as melhores condições. Em caso de erro (crédito já liquidado que ainda aparece), reclame por escrito à instituição responsável; se não corrigirem em 15 dias, queixe-se ao Banco de Portugal.
Amortizar antecipadamente ou aplicar em depósitos/certificados de aforro?
Compare a TAN líquida do crédito com o rendimento líquido da aplicação alternativa. Para um crédito habitação a 3,5% TAN, amortizar gera um retorno garantido de 3,5%. Um depósito a prazo a 2,5% bruto rende cerca de 1,8% líquido (após retenção de 28% de IRS). Os certificados de aforro Série E ou Série F oferecem entre 2,5% e 3,5% líquidos (dependendo da Euribor) com liquidez imediata após 3 meses. Para crédito ao consumo com TAN superior a 7%, amortizar vence quase sempre por margem larga — o retorno é livre de risco e fiscalmente neutro. A DECO PROTeste recomenda primeiro eliminar dívida cara, depois constituir fundo de emergência, e só depois decidir entre investir e amortizar crédito habitação.
Como é que amortizar afeta o meu MRC e a minha capacidade de obter novo crédito?
Amortizar tem efeito positivo: reduz o capital em dívida registado no MRC, melhora os seus rácios de DSTI e LTV, e aumenta a sua capacidade de endividamento aprovada para futuros créditos (incluindo um eventual segundo crédito habitação ou crédito automóvel). O MRC regista o tipo de crédito, montante em dívida e prestação mensal — não regista quanto amortizou antecipadamente, apenas o resultado líquido. Quando liquida totalmente um crédito, ele sai do MRC após algum tempo (a informação permanece visível durante o período do contrato). Para um futuro pedido de crédito habitação, a instituição calcula a sua taxa de esforço incluindo todos os créditos ativos no MRC.
Qual é a diferença entre TAN e TAEG?
A TAN (Taxa Anual Nominal) é a taxa de juro pura aplicada ao capital em dívida, sem incluir outros custos. A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) inclui, além dos juros: comissões iniciais, comissões mensais, seguros obrigatórios (vida e multirriscos no crédito habitação), impostos e outros encargos relacionados com o crédito. A TAEG é sempre superior à TAN e é o indicador correto para comparar propostas de diferentes instituições, conforme exigido pelo Decreto-Lei n.º 133/2009 e DL 74-A/2017. A FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) que recebe antes de assinar deve apresentar ambas as taxas com destaque. Para a calculadora de amortização, use a TAN — a TAEG aplica-se à comparação de custo total entre propostas.
O que é o PARI e o PERSI?
O PARI (Plano de Ação para o Risco de Incumprimento) é um procedimento preventivo: se mostrar dificuldades antes de entrar em incumprimento, a instituição deve apresentar uma proposta de renegociação (prolongamento do prazo, carência de capital, redução temporária da taxa). O PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento) é obrigatório quando já está em incumprimento: o banco tem 15 dias para o integrar no procedimento e até 90 dias para apresentar uma proposta sustentável, durante os quais não pode avançar com execução. Ambos são gratuitos para o consumidor e regulados pelo DL 227/2012. Se sentir dificuldades, contacte o banco imediatamente — quanto mais cedo, mais opções existem. O Banco de Portugal supervisiona o cumprimento destes procedimentos.
Como funciona a transferência de crédito habitação entre bancos?
A transferência de crédito habitação (vulgarmente chamada 'mudar a casa de banco') permite-lhe levar o seu crédito para outra instituição com melhores condições — geralmente menor spread, melhor seguro de vida ou multirriscos. Em Portugal, a comissão de amortização antecipada por transferência é a mesma (0,5% taxa variável, 2% taxa fixa), mas o novo banco frequentemente oferece pagar essa comissão como parte da campanha de captação. Custos típicos: avaliação do imóvel (200-300 EUR), registo predial (cerca de 250 EUR), nova escritura. Faça as contas: se a poupança anual em prestações superar os custos totais em menos de 2-3 anos, vale a pena. Use o simulador do Banco de Portugal e peça FINE de várias instituições antes de decidir.
O que acontece à minha prestação após uma amortização parcial?
Depende da opção que escolher no momento da amortização parcial. As instituições portuguesas oferecem normalmente duas alternativas: (a) manter a prestação e reduzir o prazo — esta é a opção financeiramente mais vantajosa, pois poupa mais juros no longo prazo; (b) reduzir a prestação e manter o prazo original — dá mais folga ao orçamento mensal mas poupa menos juros. Deve indicar a sua escolha por escrito na altura da amortização. Em alguns contratos antigos, a opção por defeito é (b), pelo que vale a pena verificar. A diferença pode ser significativa: numa amortização de 20.000 EUR num crédito de 30 anos a 4%, a opção (a) pode poupar 28.000 EUR de juros enquanto a opção (b) poupa apenas 14.000 EUR.
Como tratar um crédito a taxa variável (Euribor) nesta calculadora?
A calculadora assume TAN fixa durante todo o prazo restante, o que se ajusta a créditos pessoais, créditos automóveis com taxa fixa, e créditos habitação com período de taxa fixa. Para crédito habitação indexado à Euribor (taxa variável), a TAN é revista a cada 3, 6 ou 12 meses (consoante o índice contratado) e altera-se com o movimento da Euribor. Use a calculadora como fotografia da situação atual: introduza a TAN em vigor hoje e o capital atual. Refaça os cálculos sempre que houver revisão de taxa para atualizar o plano. Para uma estimativa mais conservadora, simule também cenários com TAN superior em 2-3 pontos percentuais — é o teste de stress que o Banco de Portugal recomenda para avaliar a sustentabilidade do crédito.
Onde reclamar se discordar do cálculo da comissão de amortização antecipada?
Comece sempre por reclamar formalmente à instituição financeira através do Livro de Reclamações (físico no balcão ou eletrónico em livroreclamacoes.pt) — a instituição é obrigada a responder por escrito em 15 dias úteis. Se não obtiver resposta satisfatória, pode escalar para o Banco de Portugal através do Portal do Cliente Bancário (clientebancario.bportugal.pt), que tem competência para investigar incumprimentos da legislação aplicável (DL 74-A/2017, DL 133/2009). Para questões puramente comerciais ou litígios sobre interpretação contratual, a DECO PROTeste (deco.proteste.pt) oferece apoio jurídico aos associados. Em última instância, pode recorrer aos tribunais comuns. Guarde sempre cópia escrita das comunicações com o banco e da FINE original.
