Soll ich meine Baufinanzierung schneller tilgen oder das Geld investieren?
Vergleichen Sie den Sollzins Ihres Darlehens mit Ihrer erwarteten Rendite nach Steuern. Eine Sondertilgung bei 3,5 % Sollzins ist eine garantierte risikolose Rendite von 3,5 %. Ein ETF-Sparplan auf den MSCI World erzielte historisch rund 7 % p. a., aber mit Schwankungen und der Abgeltungsteuer von 26,375 % (inkl. Soli) auf Kursgewinne – netto bleiben oft 5 bis 5,5 %. Bei Baufinanzierungen unter 3 % gewinnt langfristig meist die Geldanlage; bei teuren Konsumkrediten über 6 % lohnt fast immer die Sondertilgung.
Habe ich ein Recht auf Sondertilgung in meinem Darlehensvertrag?
Ein gesetzlicher Anspruch besteht bei Immobilienkrediten mit Festzins nicht – Sondertilgungen müssen vertraglich vereinbart sein. Marktüblich sind 5 % der Ursprungssumme pro Kalenderjahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung; manche Banken bieten 10 % oder mehr gegen Zinsaufschlag. Bei Verbraucherkrediten (Ratenkredite, Autokredite) erlaubt § 500 BGB jederzeit eine vorzeitige Rückzahlung. Lesen Sie den Abschnitt „Sondertilgung" oder „Vorzeitige Rückzahlung" in Ihrem Vertrag.
Wie hoch darf die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Baufinanzierung sein?
Bei Baufinanzierungen mit Zinsbindung darf die Bank den Zinsverlust geltend machen – das ist die Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und der Wiederanlagerendite in Pfandbriefen für die Restlaufzeit. In Niedrigzinsphasen kann das mehrere Zehntausend Euro ausmachen. Bei Verbraucherkrediten ist die Entschädigung gesetzlich gedeckelt: maximal 1 % der vorzeitig getilgten Summe bei Restlaufzeit über 12 Monaten, sonst 0,5 % (§ 502 BGB). Die BaFin und Verbraucherzentralen prüfen die Berechnung im Streitfall.
Wann greift das Kündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 BGB)?
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Beispiel: 15-jähriger Festzins ab Mai 2017, Auszahlung Juli 2017 – Kündigung möglich ab Juli 2027, Wirkung ab Januar 2028. Nutzen Sie dieses Recht, wenn Marktzinsen unter Ihrem Vertragszins liegen.
Vierzehntägige Zahlung statt monatlich – funktioniert das in Deutschland?
In Deutschland ist die monatliche Annuität Standard; vierzehntägige Zahlungen sind bei Baufinanzierungen unüblich und werden von den meisten Banken nicht angeboten. Den gleichen Effekt erzielen Sie über eine erhöhte Tilgungsrate oder eine jährliche Sondertilgung. Eine Erhöhung der Anfangstilgung von 2 % auf 2,5 % verkürzt eine Baufinanzierung über 300.000 € zu 3,5 % von rund 30 auf etwa 25 Jahre – ohne den Aufwand zusätzlicher Zahlungen.
Wie weise ich die Bank an, dass die Zahlung auf die Tilgung gebucht wird?
Bei klassischen Annuitätendarlehen ist das nicht nötig – die Rate teilt sich automatisch in Zins und Tilgung. Bei Sondertilgungen schreiben Sie auf den Verwendungszweck der Überweisung: „Sondertilgung gemäß Darlehensvertrag Nr. XXX" oder nutzen das Online-Banking-Formular Ihrer Bank. Vermeiden Sie unklare Buchungen – sonst kann die Bank die Zahlung als reguläre Vorauszahlung verbuchen, was die Restschuld nicht reduziert.
Verkraftet dieser Rechner variabel verzinste Darlehen?
Nein – der Rechner geht von einem festen Sollzins über die gesamte Restlaufzeit aus, wie es bei Annuitätendarlehen während der Zinsbindung der Fall ist. Bei variablen Krediten (z. B. KfW-Darlehen mit Zinsanpassung, Dispokredit) sind die Ergebnisse nur bis zur nächsten Zinsanpassung gültig. Nach Ende der Zinsbindung müssen Sie den Rechner mit dem neuen Zinssatz und der dann gültigen Restschuld erneut starten.
Sind Sondertilgungen steuerlich absetzbar?
Bei selbstgenutzten Immobilien: nein – weder Tilgung noch Zinsen sind als Werbungskosten oder Sonderausgaben absetzbar. Bei vermieteten Immobilien sind die Zinsen vollständig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung absetzbar, die Tilgung jedoch nicht. Eine Sondertilgung reduziert künftige Zinsen und damit auch die steuerliche Absetzbarkeit – bei Vermietern kann das die effektive Rendite der Sondertilgung gegenüber einer Anlage senken. Lassen Sie das von einem Steuerberater im Einzelfall prüfen.
Senkt eine Sondertilgung meine monatliche Rate?
Nicht automatisch. Bei Annuitätendarlehen bleibt die Rate normalerweise konstant, und der Kredit ist nur früher abbezahlt (Laufzeitverkürzung). Eine Ratenreduzierung müssen Sie aktiv beantragen – manche Banken erlauben dies nach größeren Sondertilgungen kostenlos, andere nur einmal im Jahr oder gegen Gebühr. Laufzeitverkürzung spart mehr Zinsen; Ratenreduzierung verschafft Liquidität. Klären Sie vor der Sondertilgung mit der Bank, welche Option Sie bevorzugen.
Warum unterscheidet sich der Tilgungszeitpunkt von der Prognose meiner Bank?
Drei häufige Gründe: (1) Die Bankprognose unterstellt, dass die aktuelle Rate ohne Sondertilgung fortgeführt wird, während dieser Rechner Ihre geplante Sondertilgung einbezieht. (2) Der Zeitpunkt der Verbuchung von Sondertilgungen (Monatsmitte vs. Monatsende) verschiebt das Ergebnis bei langen Laufzeiten um einige Monate. (3) Die Bank kann Bearbeitungs- oder Kontoführungsgebühren in den Tilgungsplan einrechnen, die hier nicht abgebildet sind. Für einen verbindlichen Tilgungsplan fordern Sie nach der ersten Sondertilgung einen aktuellen Tilgungsplan bei Ihrer Bank an.
Wirken sich Sondertilgungen negativ auf meine SCHUFA aus?
Nein. Sondertilgungen reduzieren Ihre Restschuld und verbessern damit Ihren SCHUFA-Score (geringere Verschuldung ist ein positives Signal). Eine vollständige Ablösung führt dazu, dass der Kredit als „vertragsgemäß erledigt" eingetragen wird – das ist ebenfalls positiv. Negativ wirkt sich nur eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus, nie eine geplante Sondertilgung oder vorzeitige Rückzahlung.
